(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

Межевание жилых территорий: цели и методы



Плешкановская А. Межевание жилых территорий: цели и методы . Строительство и реконструкция 11 ноября 2001 (№ 11) С. 30-31

Межевание жилых территорий - в значительной степени новое направление в отечественной градостроительной деятельности. Можно предположить, что конфликты на этой почве неизбежны. В данной статье автор рассказывает о предпосылках и проблемах межевания жилых территорий.

Законодательные основы
В большинстве стран с развитым опытом экономики становление термина "недвижимость" непосредственно связывалось с трансформацией представлений о земле, которая традиционно оценивалась с сельскохозяйственных позиций, а потом стала в целом рассматриваться как стратегический природный ресурс и достояние всего человечества. Законодательство этих стран обозначило недвижимость как отдельный земельный участок вместе с расположенными на ее поверхности и в недрах физическими объектами.
Но в действующих законодательных документах Украины до сих пор есть "местные" особенности в использовании термина "недвижимое имущество". И в наше время все еще широко практикуется разделение земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений на отдельные виды недвижимости со своими владельцами или пользователями. В соответствии с этим, проектирование и застройку селитебных и особенно жилых территорий осуществляли без определения границ конкретных земельных участков, поскольку отсутствовала необходимость устанавливать фиксированные границы, закрепленные за конкретным жилым домом. Исключение составляли усадебная застройка, а также школы, детские дошкольные учреждения, сооружения инженерной инфраструктуры и некоторые другие, которые всегда имели четко определенные СНиПом размеры территорий и фиксированные в натуре границы.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Происходит активное развитие рынка как зданий и сооружений, так и недвижимости в классическом понимании единства земельного участка и объектов, расположенных на нем. Вопрос делимитации земельного участка, принадлежащего конкретному жилому многоквартирному дому, становится актуальным и необходимым в интересах справедливого налогообложения, реализации права на ипотеку, обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания территорий, ответственности за пользование этим участком. Законодательная неопределенность в этом вопросе нередко приводит к судебно-арбитражному решению споров между владельцами земли и расположенных на ней строений. Разделение ранее общей земли кварталов на отдельные участки приобретает особое значение и в условиях формирования кондоминиумов — специфической формы совместной собственности жильцов на жилой дом и прилегающую территорию.
Согласно Закону Украины "О планировке и застройке территорий" эта задача должна решаться при разработке такого нового вида градостроительной документации, как проект межевания территории. В ст. 16 Закона сказано: "проект межевания территории — это градостроительный документ, который разрабатывается для микрорайона (квартала) или его части с целью выделения земельных участков".
Цель межевания — формирование объектов недвижимости и имущественного права: земельных участков в сложившихся районах и на новых территориях, что необходимо в планировочной и проектной практике, а также в деятельности по рыночному обороту, учету и регистрации недвижимости.
Межевание для селитебных территорий сводится к двум возможным случаям: в условиях усадебной и коттеджной застройки и в условиях многоквартирной застройки. Но вместе с тем, длительный процесс освоения городских территорий обусловил значительное разнообразие сложившейся жилой застройки. С точки зрения проблемы установления границ земельных участков, относящихся к тому или иному зданию, можно выделить несколько основных их типов:
а) полностью фиксированные границы земельных участков. Этот тип характерен для районов усадебной и коттеджной застройки;
б) с частично фиксированными границами. Такие участки присущи кварталам исторической периметральной многоэтажной застройки, где границами выступают, с одной стороны, красные линии улиц, а с другой — торцевые линии домов;
в) нефиксированные и неопределенные границы земельных участков свойственны районам современной массовой многоквартирной застройки любого планировочного решения.
Эти различные исходные условия установления границ необходимо учитывать при выполнении проекта межевания территории.

Межевание в условиях усадебной застройки
Анализируя как новые, так и исторически сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки на примере Киева, можно выделить несколько характерных групп.
Первая группа—это бывшие села, поглощенные городом в период его послевоенного территориального развития, когда площадь города увеличилась почти в 5 раз. Типичные представители этой группы — Жуляны, Троещина, Позняки, Осокорки, Чапаевка и пр. Для этих территорий характерны неупорядоченность планировки и значительные размеры земельных участков, площадь которых в 3-5 раз превышает предельные размеры, установленные нормативными документами для городов.
Вторую группу составляют районы, застроенные индивидуальными домами в первые послевоенные годы,: Жовтневе, Нивки, Перемога, Караваевы дачи, Шевченко и др. Для них характерна, как правило, регулярная планировка, достаточно высокий уровень инженерного обустройства и благоустройства. Размеры участков в этих районах почти полностью отвечают действовавшим в свое время нормативам предоставления земли под индивидуальную усадебную застройку и составляют 0,05-0,06 га.
Третья группа — отдельные участки усадебной застройки, хаотично расположенные в городе и сохранившиеся еще с конца XIX — начала XX веков. Наиболее разнородная по своим градостроительным характеристикам, эта группа объединяет в себе черты, присущие первой и второй группам. Это обусловлено тем, что большинство таких районов сохранилось в связи с их расположением в зонах ограничения застройки по санитарно-гигиеническим условиям, рельефу, наличию опасных геологических процессов, природно-ландшафтной обособленности отдельных участков от общей массы застройки города. Типичные представители этой группы — Совки, Ширма, Мышеловка, Батыева гора, Александровская Слободка и пр.
Отдельное место занимают садовые участки, расположенные в границах городской черты (Берковецкие, Русановские, Воскресенские сады и Нижние сады на Осокорках). Для этой, четвертой группы характерны малые размеры земельных участков (0,04-0,06 га) и регулярная планировка.
Все эти территории ранее рассматривались как резервные для будущего многоэтажного строительства, и в их границах на протяжении почти 30 лет действовало законодательное ограничение капитального строительства и комплексного инженерного обустройства. Вследствие этого капитальность зданий и сооружений и общая плотность основных фондов в этих районах остались очень низкими (плотность застройки — около 500 кв.м на гектар территории, что в 5-Ю раз меньше, чем в многоэтажных жилых районах), а стоимость фондов стала неадекватна стоимости земли в условиях столичного города.
Разнообразие градостроительных характеристик этих районов вызывает необходимость реконструкции таких территорий с учетом не только обеспечения надлежащих требований к условиям проживания населения (жилищной обеспеченности, уровня инженерной и социально-бытовой инфраструктуры), но и законодательно установленного права жителей на норму приватизации земли. В таких районах требуется уплотнение или трансформация существующих земельных участков, и задачи межевания имеют здесь особую сложность.
При реконструкции изменение границ земельных участков может быть произведено несколькими способами:
1) отделение применяют для образования нового участка на территории существующего путем отделения определенной его части. В результате существующий участок теряет часть своей территории и прекращает свое существование в старых границах. Фактически образуются несколько новых участков;
2) объединение используют для образования нового участка путем объединения излишков территорий смежных участков и ликвидации границы между ними. В случае необходимости на соседние участки накладывают сервитута с целью обеспечения доступа к транспортным и инженерным коммуникациям новых участков;
Сервитутное право—это право ограниченного пользования чужой собственностью. Применительно к земельным участкам — это право прохода, проезда, использования коммуникационных и видовых коридоров и т.п.
3) переформирование границ применяют в случаях перевода части территории смежного участка в состав другого, что требует аннулирования старой границы и установления новой.
Согласно действующему законодательству, в городах в условиях индивидуальной застройки гражданам предоставляют во владение земельные участки площадью до 0,1 га, а в некоторых случаях — до 0,06 га (при высокой градостроительной ценности территории). Если площадь существующих земельных участков больше установленных нормами (свыше 0,1 га), то при выполнении проектов реконструкции этих территорий излишек площади подлежит изъятию с целью создания новых земельных участков, если это планировочно возможно. Если изъятие не состоялось, излишек площади земельного участка предоставляют владельцам на правах долгосрочного пользования.

Межевание в условиях многоквартирной жилой застройки
Принципиально иной подход к разграничению территорий используют в районах многоквартирной жилой застройки. В этих условиях ключом к решению задачи является создание моста между двумя идеологиями — идеологией частной собственности и идеологией общественных интересов. Попытка решить эту задачу привела к созданию по заказу Госстроя Украины "Правил и порядка межевания территории жилого квартала (микрорайона)". Методика, заложенная в "Правилах...", предусматривает выделение земельных участков (придомовых территорий) для отдельных жилых домов.
Под придомовой территорией подразумевают установленный проектом межевания и проектом застройки территории жилого квартала (микрорайона) земельный участок многоквартирной неусадебной застройки, который необходим для размещения и обслуживания жилого дома (домов) и связанных с ним хозяйственных и технических зданий и сооружений. Придомовая территория устанавливается для дома (домов) и не может выделяться для части дома (блока, этажа, секций квартир и т.п.).
"Теоретическая" площадь придомовой территории определяется в соответствии с государственными строительными нормами. Она включает как территорию непосредственно под жилым домом (домами), площадь отмостки, проезды и тротуары, так и площадь для социально необходимых элементов жилой среды (озелененных территорий, площадок для хозяйственных целей и автостоянок; игровых и рекреационных площадок и т.д.). Этот прием расчета можно назвать нормативным. Однако практическая реализация такого расчета, то есть размежевания, зависит от фактических размеров квартала (микрорайона), которые могут отвечать или не отвечать сумме расчетных размеров придомовых территорий, а также фактическому планировочному решению застройки.
В "Правилах..." в расчет площади придомовой территории закладывается доля-количества жилых единиц (квартир) отдельного дома в суммарном количестве жилых единиц (квартир), расположенных в квартале (микрорайоне). Жилая территория распределяется на придомовые участки пропорционально этим долям.
Для определения площади придомовой территории могут быть применены и иные приемы. Например, распределение жилой территории квартала (микрорайона) пропорционально суммарной полезной площади домов, на ней расположенных. Или: выделение площади, закрепляемой за конкретным домом, только в размерах его площади застройки. В литературе встречается предложение распределять территорию пропорционально площади застройки каждого жилого дома, что, на наш взгляд, не совсем корректно.
Осложняет расчет наличие встроенных или пристроенных помещений нежилого назначения, для которых потребность в территориях не нормируется ДБН, особенно в случаях перевода части жилого фонда в нежилой в пределах конкретного дома. Методического ответа на этот вопрос пока еще нет.
Выделение придомового участка и его фиксация в планово-проектной документации не означает обязательного физического вынесения его границ в натуру (например, в виде изгородей) и запрета на пользование этой территорией другим жителям города. Те или иные ограничения пользования этой территорией устанавливаются в виде специальных сервитутов, которые предусматриваются в проектно-планировочной документации, договором или решением суда.
Экспериментальная проверка "Правил и порядка межевания территории" на некоторых территориях Киева показала, что в условиях многоквартирной застройки современных жилых массивов, где преобладает жилая функция и свободная планировка, эта методика может быть применена достаточно эффективно. Однако, как оказалось, даже в таких единообразных по планировочному и архитектурно-строительному решению районах не всегда возможно полностью удовлетворить потребности жителей отдельных домов в придомовых территориях.
Рассмотрим в качестве примера один из микрорайонов на Никольской Борщаговке.
На рис.1 показана возможность достаточно корректного межевания придомовых территорий для группы жилых домов этого микрорайона. Эти земельные участки планировочно легко выделяются и соответствуют расчетным значениям. Для второй же группы жилых домов этого микрорайона (рис.2) адекватное межевание придомовых территорий практически невозможно. Как видно, для 16-этажного жилого дома явно не хватает территории, планировочно она не выделяется, даже если в целом по микрорайону достаточная площадь есть.



Следовательно, жители разных домов второй группы заведомо поставлены в неравные условия, когда плата за землю для них будет существенно различаться (вследствие различной удельной величины участков), а пользование придомовой территорией будет все равно совместным. Все это может вызывать конфликтные ситуации между "землевладельцами".
Проблема еще более обостряется в случаях высокоплотной периметральной жилой застройки в исторической части города, где незастроенные территории крайне ограничены. Межевание на основе нормативного подхода, даже с учетом уменьшения нормативов удельных затрат территории на 1 жилую единицу (учитывая градостроительную ценность территории), в этих условиях все равно не может быть выполнено. По-видимому, здесь необходим иной методический подход или усовершенствование вышеупомянутой методики.
Сложные по конфигурации планировочные решения застройки жилых территорий также делают невозможным рациональное и геометрически простое межевание территории, что, в свою очередь, мешает процессам свободного рыночного оборота и застройки резервных земельных участков. Мешает решению этих задач и наличие на территории значительного количества случайно расположенных временных или капитальных гаражей, сараев и т.п.

Как избежать конфликтов?
Несомненно, методы и приемы межевания жилых территорий и в физическом, и в фискальном понимании должны быть максимально просты и удобны для реализации и контроля, применимы в различных градостроительных условиях.
На наш взгляд, представляется целесообразным осуществлять межевание жилых территорий, основываясь на следующих позициях:
• жилая территория в рамках квартала (микрорайона), за исключением придомовых участков, находится в муниципальной (коммунальной) собственности;
• придомовой участок, закрепляемый за каждым домом, включает в себя: неотделимую от него площадь застройки и отмостку, а также площадь внутриквартального проезда с разворотной площадкой и площадкой для временной стоянки автомобилей, обслуживающих данный жилой дом.
В зависимости от конкретной градостроительной ситуации размер придомового участка может увеличиваться. Например, в случае размещения жилого дома вдоль красной линии в придомовой участок может быть включена и часть территории от отмостки до красной линии (при условии, что расстояние не превышает 5-6 м и исключает размещение новых объектов социально-бытового назначения).
Подобный подход позволяет осуществлять межевание как в условиях высокоплотной периметральной застройки, так и в условиях свободной планировки многоквартирных домов.
При необходимости, в случае поэтапного освоения территории микрорайона, придомовой участок может быть выделен и закреплен за отдельной блок-секцией или группой блок-секций жилого дома. Это не противоречит законодательной трактовке понятия недвижимости и позволяет реализовать право собственности в более полном объеме (например: ипотека, купля-продажа и т.п.).
Муниципальная собственность на всю жилую территорию значительно упрощает решение вопросов реконструкции застройки и ее доуплотнения в случае необходимости, при условии соблюдения всех прочих градостроительных требований и нормативов.
При этом плата за землю для жителей квартала (микрорайона) будет включать две составляющие: плату за придомовой участок, находящийся в собственности жителей конкретного жилого дома, и плату за пользование частью муниципальной жилой территории пропорционально доле жилого фонда данного дома в общем жилом фонде квартала (микрорайона).
В этом случае при строительстве нового жилого дома на резервных участках или при надстройке мансардных этажей не будет необходимости пересмотра проекта межевания территории. Корректировки потребует лишь вторая составляющая платы за землю, поскольку площадь придомовых участков не изменится.
Межевание территории представляет собой сложную планировочную задачу и затрагивает интересы всех жителей рассматриваемой территории. Поэтому проектные решения по межеванию подлежат общественному обсуждению жителями данного квартала (микрорайона), что обязательно должно быть зафиксировано в местных правилах использования и застройки территории.
Целесообразно было бы при разработке проектов застройки новых жилых территорий одновременно разрабатывать и проект межевания территории, решения которого могут повлиять на планировочные предложения по будущей застройке. При этом не следует опасаться возможного однообразия планировочного решения. Как свидетельствует богатый зарубежный опыт, такое однообразие эффективно уравновешивается многообразием организации внутренней среды квартала (микрорайона) и высококачественным благоустройством территории.
К сожалению, несмотря на наличие в Законе "О планировке и застройке территорий" статьи о необходимости разработки проектов межевания, а также очевидной необходимости становления современных понятий о недвижимости, как целостности земельного участка и расположенного на нем объекта, значительное число специалистов как в научно-исследовательских, так и в высших учебных учреждениях градостроительного направления, опираясь на социалистическую доктрину планировки и проектирования, не осознают целей и задач, а, соответственно, и острой потребности в разработке такого вида проектов.

 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв
 
 
 
 
g