(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

Из "хрущевки" - классное жилье

Франивский А. Из "хрущевки" - классное жилье // Строительство и реконструкция . . 6 марта 2003 (№ 3) . С. 38-39

По сравнению с общим жилым фондом первых массовых серий в Украине, насчитывающем свыше 25,5 тыс. зданий общей площадью 71,4 млн. м2. Количество реконструируемых зданий пока невелико и, соответственно, приобретенный опыт небольшой. Тем не менее, мот опыт, особенно с учетом наметившихся тенденций в мировой зарубежной практике в этой области (Германии, Польше, России, Беларуси и др.) позволяет сделать ряд определенных выводов на перспективу.

Снос или реконструкция
В Москве после тщательного анализа ситуации, сложившейся в городе, полный снос «хрущевок» был признан нерентабельным, так как в этом случае для расселения требовалось площади в 1,3-1,6 раза больше, что значительно удорожало проекты. Сложившаяся пропорция распределения жилья по инвестиционным контрактам (70% — инвестору, 30% — городу) не смогла обеспечить переселения жителей не только в пределах реконструируемых микрорайонов, но и в пределах административных округов. Хотя, конечно, определенная часть 5-этажного жилого фонда в Москве сносится. Но это обосновывается лишь экономическими соображениями. В Украине, например, за последние 10 лет известен лишь единичный случай сноса одной секции 5-этажного дома серии 1-480 в связи с аварийным состоянием здания в Луганске, а в других секциях дома жизнь продолжается.
Не соответствуют действительности и разговоры о том, что «пятиэтажки» строились как временное жилье в расчете на 30-40 лет эксплуатации. Эти здания возводились по первой категории капитальности с расчетным сроком эксплуатации 125 лет. В подавляющем большинстве капитальные конструкции этих зданий сохранили достаточный запас прочности, хотя отдельные элементы — карнизы, балконы, козырьки и инженерное оборудование находятся в крайне изношенном или аварийном состоянии, а теплозащитные свойства ограждающих конструкций не отвечают современным требованиям.

С отселением или без
Строительная практика разных стран свидетельствует о приоритетности варианта реконструкции без от-селения жильцов. Реконструкция с отселением жильцов в маневренный фонд или с расселением в новые дома целесообразна лишь при перепланировке квартир и сопряжена, прежде всего, с повышенными финансовыми затратами. Реализация этого варианта невозможна по двум причинам.
Во-первых, необходимо ответить на вопрос о правомерности ремонта частного жилья вообще, а тем более с его перепланировкой и увеличением площади за счет средств всех налогоплательщиков.
То, что это жилье—проблемное и требует определенной бюджетной поддержки, не вызывает возражений. Но эти средства, которых и так не хватает, должны быть, в первую очередь, направлены на решение общедомовых проблем по ремонту кровли, внешних и внутренних инженерных сетей, лестничных клеток, усилению фундаментов и т. д., а не на внутриквартирные ремонты и увеличение площади квартир.
Другая сложность возникает в процессе переселения жильцов из приватизированных квартир. Кто-то уже сделал ремонт квартиры, кто-то сдал ее в аренду, а кто-то вообще не желает ничего менять в ней.
Иногда при переселении жильцы предъявляют непомерные требования, с чем уже столкнулись и в России. К тому же создание маневренного резервного фонда требует значительных денежных средств. Подтверждением этому, как было отмечено выше, являются пока безуспешные попытки отселения жильцов из дома, подлежащего реконструкции в г. Киеве по ул. Туполева, 20 Д, в связи, с чем реконструкция задерживается уже несколько лет.
С другой стороны, опыт реконструкции жилого здания в г. Киеве по ул. Вильгельма Пика, 18 показал техническую возможность и экономическую целесообразность ее выполнения и без отселения жильцов при минимизации их неудобств. Уже выполнены работы по устройству новой кровли, гидроизоляции фундаментов, устройству лоджий и пока конфликтных ситуаций не возникало. Более того, жильцы поддерживают такой вариант реконструкции и их присутствие, активное участие позволяет повысить контроль качества выполняемых работ.
Таким образом, анализ реализации в г. Киеве двух проектов с отселением и без отселения жильцов свидетельствует о реальной возможности проведения реконструкции без отселения жильцов.

Концептуальные подходы к реконструкции
Нужно сразу оговориться, что превратить «хрущовки» в здания дворцового типа не удастся. Это жилье и после реконструкции будет оставаться «скромным», особенно по сравнению с современным комфортным жильем в новом строительстве.
Тем не менее, качество этого жилья и комфортность проживания в нем жильцов могут быть значительно повышены при приемлемых финансовых затратах даже при нынешнем уровне достаточно умеренных доходов проживающего там населения.
При этом должен возобладать прагматичный подход, заключающийся в балансе целей и интересов жильцов с одной стороны и их финансовых возможностей, а также возможностей привлечения дополнительных инвестиций — с другой стороны. Во многом уровень необходимых инвестиций зависит от оптимальности тех или иных проектных решений и внедряемых при реконструкции технических мероприятий.
Имеющийся опыт проектирования и реконструкции показывает реальную возможность осуществить большой комплекс архитектурно-технических решений и энергосберегающих мероприятий за 500-600 грн./мг. Однако это возможно лишь при взаимовыгодном сочетании интересов всех участников реконструкции (жильцов, инвесторов, бюджетных организаций).
Как показывают результаты инструментального обследования технического состояния зданий к наиболее существенным факторам физического износа, подлежащих устранению в процессе реконструкции в порядке их значимости следует отнести:
• замену кровли или надстройку мансардных этажей;
• гидроизоляцию фундаментов и осушение перекрытия 1 этажа и подвальной части здания;
• усиление несущих конструкций зданий (фундаментов и ограждающих конструкций);
• ремонт и усиление консольных элементов здания (балконов, карнизов, козырьков), находящихся в крайне изношенном или даже в аварийном состоянии;
• утепление внешних ограждающих конструкций (особенно торцевых стен зданий и замена всех светопрозрачных конструкций (окон и балконных дверей); К наиболее значительным факторам морального износа следует отнести: малую площадь кухни, подсобных помещений и балконов. Для устранения этих факторов практически безальтернативный вариант — обстройка здания эркерами и превращение балконов в «теплые» лоджии. Это проектное решение полностью решает проблему, как расширения подсобных помещений, так и утепление зданий устройством вторых ограждающих конструкций.

Цокольный этаж
Одними из «больных» мест и подверженных усиленному разрушению в «хрущевках» застройки 60-х гг. являются несущие конструкции цокольного и 1 этажей, т. е. стены фундаментов, стеновые панели и плиты перекрытий.
Отсутствие гидро- и теплоизоляции фундаментов, подтопление территорий или сезонное поднятие уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных сетей в подвале, неэффективность существующей системы вентиляции, а также промерзание стен фундаментов создают чрезмерно увлажненный климат в техническом подвале. Это переувлажнение настолько интенсивно, что приводит к остаточному накоплению влаги не только в перекрытии, но даже за счет ее капиллярного поднятия в стенах 1 этажа, что приводит к образованию конденсата и, даже, плесневого грибка. При таком состоянии утепление внешних стен здания без санации подземной части может быть даже вредным, так как приводит к «парниковому» эффекту, особенно на первых этажах и интенсификации коррозийных процессов в несущих конструкциях.
В настоящее время нет эффективных технических решений утепления перекрытия цокольного этажа, как сверху, т. е. полов в жилых помещениях так и снизу, со стороны подвала.
Наиболее рациональный путь утепления перекрытия цокольного этажа — это перевод цокольной части здания в эксплуатируемые помещения различного назначения, в том числе для строительства подсобных помещений жильцов, помещений для общественной работы или коммерческой деятельности, организации подростковых клубов, устройства теплопунктов и т. д. При этом мы получаем несколько выгод:
• осуществляется нормализация тепловлажностного режима несущих конструкций и, соответственно, продление срока службы цокольного и первого этажа, за счет санации, т. е. осушение нижней части здания;
• предоставляется возможность получения дополнительной площади в пределах 800-1000 м2;
• создается возможность для привлечения инвестиций для реконструкции здания, как за счет жильцов, заинтересованных в получении подсобных помещений, так и за счет арендной платы коммерческих структур. Там же могут быть оборудованы помещения и для домовых комитетов самоуправления.

Инженерное оборудование
Мировая практика потребления энергоресурсов свидетельствует о том, что сохранение энергии более выгодно, чем ее производство. В жилом фонде Украины при нынешних ценах на энергоносители становится экономически выгоднее сохранять тепло, чем платить за его неэкономное расходование. В этой связи, модернизация инженерного оборудования — наиболее эффективное энергосберегающее мероприятие, которое необходимо осуществить в каждом здании, в первую очередь, независимо от выполнения других работ по реконструкции.
Это мероприятие можно реализовать с участием инвесторов. Такой инвестиционно-производственный процесс модернизации инженерного оборудования тщательно отработан в Польше и массово внедряется в жилищно-коммунальном секторе этой страны.
Одна из основных целей модернизации — экономия затрат энергоресурсов на отопление зданий, составляющая 20-30%, что обеспечивает реальное возвращение инвестиций и-даже с прибылью. Другая важная цель — оборудование приборами учета потребления энергоресурсов — наиболее действенный способ защиты жильцов от монопольного диктата цен и объемов потребляемых энергоресурсов со стороны энергоснабжающих организаций.
Технически, это мероприятие достаточно простое, оно заключается в установлении автоматических терморегуляторов на отопительных радиаторах для поддержания заданной температуры в помещениях, клапанов гидравлического балансирования для выравнивания температуры теплоносителей на стояках, устройстве теплопункта с установкой общего счетчика тепла в доме.
В финансовом отношении это мероприятие также недорогое. Затраты составляют 50-100 тыс. грн. на одно здание или 1-1,5 тыс. грн. с одной квартиры, что примерно равняется 1-2 летней сумме оплаты услуг за отопление. Такую сумму на модернизацию инженерного оборудования имеют возможность оплатить и сами жители, но на первоначальном этапе убедить их в этом сложно. Опыт Польши показывает, что внедрение этого мероприятия очень привлекательно для инвесторов. Производственно-инвестиционные фирмы обеспечивают период окупаемости инвестиций за 3-5 лет при рентабельности до 20%. За последние годы в Польше проведена модернизация отопительных систем в зданиях с оснащением терморегуляторами более чем 12 млн. отопительных приборов, и объемы этих работ ежегодно увеличиваются. Внедрение польского опыта в Украине обеспечит возможность снижения затрат энергоресурсов на отопление, разработку действенной тарифно и расчетной системы оплаты услуг, защиту населения в рыночных отношениях с монопольными теплоснабжающими компаниями, снизит нагрузку через 2-3 года на семейный бюджет жильцов и на государственный фонд жилищных субсидий.

Инвестиции
Общая площадь пятиэтажного здания в зависимости от количества секций составляет примерно около 2500-3500 м2, а общая стоимость реконструкции 2-4 млн. грн.
Устройство одно- или двухуровневой мансарды даст возможность получения дополнительной площади в объеме 800-1200 м2, которую, учитывая близость месторасположения этих зданий к центральной части города, можно реализовать с прибылью. За счет этой прибыли инвестор мог бы утеплить торцы зданий в качестве тендерного обязательства.
В устройстве эркеров и лоджий заинтересованы только жильцы — это ведь 1000-1400 м2 дополнительной площади. При этом, как было отмечено выше, кроме дополнительной площади автоматически решается вопрос утепления здания, и, соответственно, примерно, на 30-40% снижается стоимость оплаты энергоресурсов.
Для устройства теплопункта и модернизации инженерного оборудования, что также приведет к сокращению потребления энергоресурсов и снижению оплаты коммунальных услуг.
При переоборудовании технического подвала в эксплуатируемое пространство для устройства нежилых помещений различного назначения также можно получить дополнительно площадь в объеме 600-1200 м2, для чего могут быть привлечены финансовые средства как жильцов, так и арендаторов.
В целом, за счет устройства мансардных этажей, «обстройки» здания эркерами и лоджиями, а также обустройства технического подвала для нежилых помещений есть возможность увеличения имеющейся общей площади здания примерно вдвое, т. е. еще на 2500-3500 м2. Часть достроенной площади можно реализовать по коммерческим ценам, что может стать выгодным мероприятием для инвесторов.
Кроме того, на государственном или на региональных уровнях жилой фонд этого типа должен быть признан в качестве требующий бюджетной поддержки при реконструкции, хотя и не в полном объеме.
Таким образом, реконструкция может получить свое развитие, если в инвестиционном процессе будут участвовать все заинтересованные стороны, т. е. жильцы, инвесторы и местные органы власти; для активизации этого процесса есть реальные возможности.

Организационные подходы
Интересен для заимствования опыт санации пятиэтажек в Германии, например, в земле Саксония, где большое внимание уделяется реконструкции старой жилой застройки. Там комитеты самоуправления или жилищные кооперативы практически выполняют функции управляющих компаний, решают вопросы финансирования и качества выполнения реконструкции или ремонта.
Перед началом работ на собраниях всех жильцов дома или микрорайона рассматривается программа реконструкции, которая оформляется в соответствии с действующим законодательством от лица владельцев жилья. В программу включаются все проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, определяются сроки их выполнения, устанавливаются размеры квартплаты после реконструкции с учетом возврата кредитных ресурсов при расчетной окупаемости 10-12 лет.
Сложившаяся в советские годы практика ремонта подобного жилья, которое, в основном, было государственным, приводила к распылению финансовых средств, а иногда и финансовым нарушениям, и самое главное, к низкому качеству ремонтных работ, выполненных коммунальными службами. К сожалению, инерционность этого подхода сохраняется и сейчас, хотя принципиально изменились правовые взаимоотношения между жильцами домов, превратившихся во владельцев приватизированного жилья. К тому же жильцы являются и налогоплательщиками, формируя, местный и центральный бюджеты.
По сути, за их деньги и ремонтируется их же жилье. Тем не менее, финансирование реконструкции и ремонта жилого фонда находится в полном распоряжении коммунальных предприятий, на содержании которых находится тот или иной жилой фонд.
После реконструкции, созданные на период ремонта или реконструкции жилья, организационные комитеты могут быть преобразованы в домовые комитеты с выходом из обслуживания ЖЭКов и коммунальных предприятий и переходом на самоуправление. Расчеты показывают, что стоимость оплаты услуг за содержание здания снизится примерно на 20-30%.

 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв
 
 
 
 
g