(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

Что сделать, чтобы все мы жили лучше

Палывода К. Что сделать, чтобы все мы жили лучше // Зеркало недели . . 14 октября 2000 (№ 40) . С. 10

Жилье — это все!
Собственное жилище — это единственное место во всей бескрайней Вселенной, где человек «у себя дома», где все только для него одного и для тех, кого человек любит, с кем он счастлив, кто наполняет его жизнь смыслом.
Собственное жилище — это среда обитания, которую человек приспосабливает к своим потребностям, своим представлениям об идеальном мире, существующем не по безразличным к человеку законам природы, с точки зрения которых человек не более чем маленькая снежинка, а по законам антропоцентризма, когда все только для человека, а человек — только для самого себя.
По мере того, как человек преобразует жилище сообразно своим вкусам, само жилище человека, будучи в той или иной степени овеществленным проявлением сложившихся в обществе представлений об идеальном жилище, формирует и определяет общественные свойства проживающего в нем человека. Именно нормальные жилищные условия в первую очередь определяют благосостояние общества и характеризуют уровень качества жизни его членов.
Человек, имеющий собственное жилище, ко многому в своей жизни относится иначе, чем тот, у кого своего жилища нет. Социально-психологические аспекты его поведения отличаются большей лояльностью и большим оптимизмом. Нельзя делюмпенизировать страну, невозможно укрепить средний слой, сделать его наиболее многочисленной группой общества, в конечном итоге, не удастся создать демократическое государство по типу современных государств Западной Европы, не стимулируя приобретения жилья в собственность за деньги самыми широкими слоями населения.
Пожалуй, как ни одна другая отрасль экономики, жилищное строительство создает большое количество рабочих мест и потребляет продукцию многих отраслей народного хозяйства. Одна гривня, с умом вложенная в возведение жилья, обеспечивает до двадцати гривен прироста ВВП.
Где взять деньги для полного счастья?
Очевидно, что ни государственный, ни местные бюджеты не могут служить финансовым источником для резкого увеличения объемов жилищного строительства — денег очень мало, а желающих получить их очень много. И слава богу, что в бюджетах мало денег!..
При бюджетном финансировании производства чего-либо цены и потребительские свойства продукции определяет не кошелек и вкусы потребителя, а чиновник, который распределяет деньги. Нет и не может быть в природе такого чиновника, которого изготовитель не смог бы убедить заказать ему продукцию, выгодную в первую очередь ему, но не потребителю. И платить за эту продукцию чиновник будет столько, сколько скажет изготовитель. Конкурс, тендер, проверка и обоснование цен и другие мероприятия, которыми, как уверяют нас чиновники, они добиваются «рационального расходования средств налогоплательщиков», лишь способствуют дальнейшему совершенствованию аргументации, используемой изготовителями в работе с чиновниками. Причем грубый подкуп — это не единственное и не самое эффективное средство получения доступа к «бюджетному пирогу».
Бюджетное финансирование не стимулирует повышение производительности труда — проще «обосновать» завышенные цены, ссылаясь на «объективные» обстоятельства. Преобладание заказов, полученных от государства, позволяет изготовителям сохранять устаревшие технологии, лишает их стимулов к освоению и выпуску качественно новой продукции.
В результате граждане, в течение многих лет жизни выпрашивавшие у чиновников «бесплатное жилье», на строительство которого они платили налоги, в конце концов получают — если очень повезет! — квартиру, правда, не в том районе, где хотелось бы, не в том доме, не на том этаже, не той планировки, не той площади и не того качества, но ведь бесплатно! Поэтому большое спасибо чиновнику и урок подрастающему поколению: ум, талант, трудолюбие, бережливость тебе жилья не обеспечат — учись выпрашивать.
Более чем пятилетний опыт холдинговой компании «Киевгорстрой» и банка «Аркада» по привлечению средств населения в жилищное строительство дает основания утверждать, что альтернативой бюджетному финансированию жилищного строительства может и должно стать финансирование по заказам населения и, главным образом, за счет его сбережений.
Наш банк мог бы привлечь для строителей еще больше средств, но в условиях действующего порядка застройки населенных пунктов уже ощущается недостаток земли, пригодной для жилищного строительства в столице. Поэтому мы работаем над продвижением наших программ в другие регионы страны. Например, в эти дни при активном содействии и поддержке местных органов власти банк «Аркада» начал работать в Днепропетровске.
Строительство за счет средств населения, при котором потребитель сам решает, когда он приобретет жилье, в каком месте, какой оно будет площади, сколько он за него заплатит, в отличие от бюджетного финансирования, способно поставить отношения между строителями и потребителями их продукции на нормальную рыночную основу. Соответственно, приводятся в действие силы, стимулирующие изготовителей повышать производительность труда, предугадывать появление новых потребностей и для их удовлетворения предлагать потребителям качественно новые продукты. В этом случае строительная продукция приобретает все признаки товара.
Секрет успеха
Программа ХК «Киевгорстрой» и банка «Аркада» по привлечению средств населения (участников программы) в жилищное строительство построена на следующих принципах:
1. Независимость каждого участника программы от других ее участников.
2. Вложения населения в жилищное строительство носят характер кредита. Участник программы передает свои средства в долг ХК «Киевгорстрою» на условиях: возвратности — ХК «Киевгорстрой» должен в заранее оговоренные сроки передать ему ранее оговоренное жилье в собственность подготовленным к заселению, кроме того, каждый участник программы имеет право досрочно забрать свои деньги; платности — текущая цена ранее оговоренного жилья определяется с учетом дисконта (соответственно, в случае досрочного возврата средств, причитающаяся сумма также определяется с учетом дисконта).
3. Индивидуальный характер прав по обязательствам ХК «Киевгорстроя» и банка «Аркада» перед участником программы. После выполнения своих обязательств всеми сторонами ранее оговоренное жилье передается в собственность исключительно участнику программы.
4. Доверительный характер отношений участников программы и банка «Аркада». Участник программы доверяет банку «Аркада» свои средства для последующего кредитования ХК «Киевгорстрой», банк обязуется контролировать целевой характер расходования средств участника программы, представлять и защищать перед холдинговой компанией другие интересы участника программы.
5. Обязательный характер для ХК «Киевгорстроя» рекомендаций банка «Аркада», которые запрашиваются перед началом проектирования любого жилищного сооружения.
6. Контроль со стороны банка «Аркада» за целевым характером использования средств участников программы.
Самое главное во всем этом — это то, что ценообразование идет от покупателя, т.е. благополучие и холдинговой компании, и банка зависит от того, насколько наше предложение заинтересует потребителей строительной продукции — обычных граждан.
Более чем пятилетняя история программы ХК «Киевгорстрой» и банка «Аркада» учит, что чем точнее мы придерживаемся этих принципов, тем больше успех и, наоборот, — там, где мы позволяем себе некоторую беспринципность, мы и люди, доверившие нам свои деньги, имеем самые разные неприятности.
Чего здесь надо бояться?
С точки зрения финансового менеджмента, жизнь — это совокупность рисков наступления самых разнообразных неприятностей, мешающих людям зарабатывать деньги. Какие риски присущи программе привлечения средств населения в жилищное строительство?
Политические риски. Понятно, что они будут ослабевать по мере того, как в нашей стране будут укрепляться основы и принципы правового государства современного западноевропейского типа.
Инфляционные и финансовые риски.
Риски, связанные с неопределенностью динамики цен на недвижимость и покупательной способности населения. Да, динамика цен на жилье мало предсказуема, но это еще не все. Потенциальные покупатели недвижимости хранят свои сбережения, как правило, в долларах США и поэтому, принимая решение приобрести недвижимость, берут в расчет не только текущий уровень цен на объекты недвижимости, но и текущее соотношение курсов валют (гривня — доллар США).
Соответственно, банк «Аркада» тоже вынужден считаться с соотношением темпов динамики цен и курса доллара. Успешный результат достигается им за счет установления контроля за входящими и исходящими денежными потоками.
Риски, связанные с инфляцией. Гривня как средство платежа постоянно обесценивается — это общеизвестно. Неизвестны только темпы ее обесценения в каждый отдельный момент в будущем. Поэтому мы не в силах предсказать, какой объем средств платежа (гривни) банк «Аркада» сможет привлечь через год или через пять лет, как неизвестен объем будущих платежей ХК «Киевгорстрой».
Очевидно, что необходима какая-то стоимостная единица стабильной покупательной способности, не подлежащая инфляции, с помощью которой можно было бы синхронизировать будущие денежные потоки. Такой стоимостной единицей стал ОдIн (одиниця інвестування), которую разработал и применяет банк «Аркада».
Использование ОдIн дает возможность вести точный учет средств, которые банк привлек, привлекает и привлечет в будущем, и средств, которые банк уже направил, направляет и в будущем направит холдинговой компании.
Коммерческие и кредитные риски.
Риски, связанные с изменением конъюнктуры рынка. Степень влияния таких рисков в значительной степени обусловлена двумя причинами: длительностью строительного цикла и отсутствием оперативной информации об изменениях платежеспособного спроса на строительную продукцию со стороны населения.
На протяжении всего цикла строительства дома банком обеспечивается обратная связь продавец-покупатель, т.е. банк проводит непрерывный оперативный мониторинг рынка недвижимости. Ежедневно отслеживая изменяющиеся потребности, определяя требования, имеющие первостепенное значение для различных групп участников программы, банк располагает актуальной информацией о текущем состоянии спроса, о том, что и где лучше всего строить, в каком районе и по какой цене продавать. Заинтересованный в увеличении объемов привлечения денег банк выдает строителям подробные рекомендации по проектированию и строительству, учитывая новые потребности клиентов. Таким образом, «Аркада» имеет не только оперативный прогноз изменения конъюнктуры рынка, но и возможность оказывать влияние на формирование спроса на недвижимость.
Риск невозврата ссуды, выданной участнику программы. Ссуда выдается только под залог строящегося жилья и только после того, как участник программы проинвестирует от 40 до 60% текущей цены ранее оговоренного жилья.
Риск, связанный с возможным недостатком выручки от реализации залога для погашения ссуды и процентов по ней. Этот риск тем ниже, чем ниже вероятность того, что рыночная цена заложенного имущества окажется меньше ссуды и процентов по ней. Соответственно, чем ниже доля ссуды в оценочной стоимости залога, тем меньше риск того, что выручки от реализации залога может не хватить для погашения ссуды и процентов по ней. С другой стороны, чем ниже доля ссуды в оценочной стоимости залога, тем меньше интерес граждан к такому кредитованию. Здесь банк должен найти «золотую середину», и мы ее рассчитали.
Принцип «золотой середины» реализуется посредством применения специальной шкалы (размер инвестирования колеблется от 40 до 60% текущей цены ранее оговоренного жилья). Размер ссуды, на которую может претендовать участник программы, определяется, исходя из времени, оставшегося до сдачи в эксплуатацию оговоренного объекта инвестирования. Чем больше это время, тем ниже уровень текущей цены, рассчитанной путем дисконтирования конечной цены объекта инвестирования, и, наоборот, — чем меньше времени остается до сдачи объекта, тем выше текущая цена. Соответственно, чем ниже уровень текущей цены объекта инвестирования, тем меньший объем финансирования нужен для достижения уровня «золотой середины», а значит, тем большая часть текущей цены объекта инвестирования может быть прокредитована банком.
Риски, связанные с добросовестностью и профессионализмом строителей. Снизить степени вероятности потерь от этого фактора удается за счет строгого отбора строительных организаций, претендующих на обслуживание программы. Кроме ХК «Киевгорстрой», зарекомендовавшей себя в качестве надежного партнера, банк «Аркада» сотрудничает только с тремя строительными организациями, соответствующими критериям банка.
Каковы эти критерии? Во-первых, опыт успешного строительства жилья за счет средств населения в течение нескольких лет, способность организовать общестроительные работы в качестве заказчика и генподрядчика, во-вторых, способность вести работу сразу на нескольких крупных объектах, в-третьих, устойчивое финансовое положение и отсутствие в портфеле реализуемых заказов объектов с неустойчивым и ненадежным финансированием.
Риски, связанные с возможным банкротством банка «Аркада». Финансовая политика банка направлена на выявление существующих инфляционных и коммерческих рисков, определение их количественной оценки и на успешное управление этими рисками, что благотворно сказывается и на нашей финансовой устойчивости.
Тем не менее, нами продуманы и реализованы процедуры, снижающие вероятность потерь со стороны участников программы из-за рисков банкротства банка: долгосрочные вложения участников программы имеют статус средств, находящихся в доверительном управлении банка. Привлечение и использование средств участников программы учитывается на отдельном балансе.
Соответственно, у консолидированных участников программы возникает исключительное право на соответствующие активы, обслуживание которых в случае каких-то неприятностей у банка «Аркада» сможет продолжить другой банк.
Что делать?
Опыт работы банка «Аркада» по привлечению средств населения в жилищное строительство позволяет нам сделать следующие выводы:
Ё несмотря на низкий уровень жизни, размеры сбережений населения достаточны для того, чтобы стать одним из главных источников финансирования резкого увеличения объемов жилищного строительства;
Ё граждане хранят свои сбережения в основном вне банковской системы;
Ё население готово внести свои сбережения в банки для их последующего вложения в жилищное строительство при выполнении следующих трех условий. Во-первых, это предоставление убедительных гарантий защиты вкладов от политических, инфляционных, финансовых и коммерческих рисков. Во-вторых, — возможность получения долгосрочного кредита на строительство жилья под его залог. В-третьих, — возможность получения наименее обеспеченными гражданами, проживающими в стесненных и/или непригодных для жизни условиях, государственных субсидий на строительство (реконструкцию) жилья.
Понятно, что нельзя привлечь средства населения, не обеспечив выполнение специальных требований вкладчиков.
В специфических условиях нашей страны интересы населения как потенциальных долгосрочных вкладчиков и инвесторов жилищного строительства могут быть обеспечены в результате выполнения следующих мероприятий.
1. Фиксация в соответствующих нормативно-правовых документах принципов построения программы ХК «Киевгорстрой» и банка «Аркада» по привлечению средств населения в жилищное строительство.
Думаю, государству пора уже установить строгие правила работы с деньгами, привлекаемыми разными организациями для последующего вложения в жилищное строительство. Чтобы снизить риск нанесения ущерба интересам участников различных программ строительства жилья за счет средств населения, необходимо:
1.1. Придать обязательный характер принципам построения программы привлечения и последующего вложения средств населения в жилищное строительство, разработанным ХК «Киевгорстрой» и банком «Аркада».
1.2. Предусмотреть обязательное наличие финансового посредника, который должен представлять интересы участников программы перед строительными организациями, обсуживающими программу. Как, например, это делает банк «Аркада».
1.3. Утвердить требования к строительным организациям, претендующим на обслуживание программы привлечения средств населения в жилищное строительство. На первых порах их отбор могут производить местные органы власти, но в дальнейшем необходимо всячески стимулировать создание «Клуба достойных» — союза предприятий, добровольно и неукоснительно придерживающихся строгих этических норм ведения бизнеса и потому допущенных к работе с деньгами населения.
Крайне опасно, с точки зрения сохранности средств граждан, допускать к обслуживанию программы организации, имеющие низкую финансовую дисциплину, широко и систематически использующие методы работы теневого рынка. В этом случае риск хищения средств участников программы будет крайне высок. Поэтому жизненно необходимо создание общественного объединения предприятий, которые будут не только декларировать высокие моральные принципы, но и своевременно платить по своим долгам партнерам, работникам, бюджету, которые будут нести коллективную ответственность друг за друга. Аналогичные требования необходимо применять и к финансовым посредникам.
2. Ввести жилищно-строительные субсидии, доступные всем представителям наименее обеспеченных слоев населения, проживающих в стесненных или непригодных для жизни условиях. Если для большинства получателей субсидий государство будет лишь частично покрывать затраты, минимально необходимые для строительства или реконструкции жилья, соответствующего минимальным нормативам, то и этого вполне достаточно. При этом получатели субсидий должны иметь право самостоятельно выбирать строящееся жилье и доплачивать за дополнительную его площадь. Такая система может стимулировать здоровую конкуренцию среди строительных организаций-заказчиков и в то же время мобилизовать и направить в экономику сбережения даже самых малообеспеченных слоев населения.
3. Создание правовых условий жилищной ипотеки. Как уже было сказано, предоставление долгосрочных кредитов на строительство жилья может многократно расширить круг участников жилищных строительных программ. Понятно, что долгосрочные активы должны быть обеспечены не менее долгосрочными пассивами, а для этого нужен хорошо работающий рынок ипотечных финансовых инструментов.
3.1. Создание условий для ипотечного кредитования и для начала — утверждение Нацбанком регламента ипотечного кредитования, которое процедурно и методологически отличается от широко распространенного в нашей стране краткосрочного кредитования.
В условиях непредсказуемой, высокой и неравномерно развивающейся инфляции Нацбанк должен разрешить широкое применение средств индексации активов и пассивов от инфляции — таких, например, как ОдІн, курс которого рассчитывает банк «Аркада». Понятно, что подобные специальные расчетные денежные единицы неизменной покупательной способности не должны выполнять функции средств платежа.
Необходимо принятие Верховной Радой Украины изменений к законам «О банках и банковской деятельности», «О залоге» и пр., а также изменений к Жилищному кодексу, предусматривающих максимально удобные для кредиторов процедуры изъятия и реализации заложенного жилья.
3.2. Создание условий для эмиссии ипотечных финансовых инструментов. В частности, Кабинет министров и Нацбанк должны разрешить банкам эмиссию таких инструментов, выпущенных под обеспечение пула стандартной задолженности по ипотечным кредитам банков и предполагающих получение покупателями этих инструментов прав совладельцев пула.
4. Введение системы налоговых стимулов и прежде всего — мораторий на налогообложение недвижимости.
По официальным данным, обеспеченность жильем населения Украины в 2,5 раза ниже, чем в развитых странах мира. Каждое третье жилое здание в стране требует срочного капитального ремонта. Ни государство, ни местные бюджеты средств для проведения таких ремонтов не имеют. Заставлять людей, проживающих в доме с протекающей крышей и прорванными трубами, платить налог на недвижимость, отказываясь при этом ремонтировать крышу и трубы, — это, по меньшей мере, аморально.
Почти треть населения не имеет возможности платить квартплату и не платит. Заставлять этих людей платить налог на недвижимость — значит, вызвать в обществе серьезное социальное напряжение. Денег на уплату налога у этих людей нет и платить они его не будут, а значит, автоматически станут преступниками со всеми вытекающими отсюда последствиями. В условиях острого жилищного кризиса, на мой взгляд, надо всячески стимулировать людей строить жилье, а не наоборот.
Участникам программы строительства жилья должно быть гарантировано право не декларировать источники своих вложений в строительство. Этих представителей украинского среднего класса, людей со средним достатком и достатком ниже среднего, держащих деньги вне банков, надо всячески стимулировать вкладывать свои сбережения в официальную (нетеневую) экономику.
Привлечение средств населения в жилищное строительство и фондовый рынок
Ситуация, сложившаяся на фондовом рынке страны с самого начала его существования, дает основание утверждать, что реального фондового рынка у нас нет, как нет капиталов, которые нуждались бы в перераспределении. В то же время у некоторых субъектов хозяйствования имеется некоторый избыток денежных средств, который они могли бы кому-нибудь передать. Однако, как правило, никто в этом случае не обращается на существующий фондовый рынок.
Причин тому несколько. Во-первых, товарно-денежные отношения, утвердившиеся в экономике страны, еще не поднялись до уровня отношений капитала; во-вторых, формальные процедуры украинского фондового рынка не всегда устраивают его потенциальных участников. В результате сложился своеобразный заколдованный круг: с одной стороны, деньги не идут на фондовый рынок, т.к. порядки, установленные на нем, владельцев этих денег не устраивают; с другой — из-за того, что деньги не выходят на фондовый рынок, нет стимула к совершенствованию процедур работы.
Изменить ситуацию может безрисковый финансовый инструмент, на который будет существовать массовый спрос и который, соответственно, сможет этот спрос удовлетворить в полном объеме. При наличии соответствующего законодательства эту роль могут выполнить ипотечные инструменты, номинированные в ОдІн. Их появление способно вдохнуть жизнь в фондовый рынок, существующий сейчас скорее номинально.
Выход на рынок ипотечных инструментов будет иметь следующие несомненно позитивные последствия.
Появится дополнительный источник для кредитов на жилищное строительство. Через систему «вкладчик — банк — фондовый рынок (ипотечные инструменты) — банк — заемщик — строительство» можно будет собрать и направить на возведение жилья значительную часть свободных денежных средств.
Рынок ипотечных инструментов заставит работать весь фондовый рынок. Субъектами хозяйствования будут освоены и отработаны процедуры операций с долговременными финансовыми обязательствами; они начнут свыкаться с тем, что им необходимо оперативно сообщать о себе публике самые разнообразные, а главное, правдивые сведения; будут освоены и отработаны процедуры, по которым предстоит конструироваться другим финансовым инструментам, которые появятся на рынке вслед за ипотечными; фондовый рынок получит дополнительный импульс к развитию; рост объемов жилищного строительства и, как следствие, — объемов производства на многочисленных предприятиях- поставщиках, приведет к повышению интереса к акциям украинских предприятий со стороны внешних и внутренних инвесторов.
Рынок ипотечных инструментов не заменит рынок капиталов и не создаст его, но подготовит инфраструктуру фондового рынка к переходу от рынка простых денежных обязательств к рынку капиталов.
Пенсионная реформа и привлечение средств населения в жилищное строительство
Предусмотренный указом Президента «Об эксперименте в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой», а затем и соответствующим законом Украины, путь реформирования пенсионной системы страны представляется мне наиболее реальным и перспективным. Дело в том, что трудности реформирования пенсионных систем постсоветских стран, в том числе и Украины, находятся в основном вне сферы вопросов социального обеспечения. Проблема в том, как сберечь средства пенсионных фондов от инфляции и от того, что называют «коммерческим риском» или, проще говоря, от воровства.
Таким образом, проблема реформирования пенсионной системы страны находится скорее в области вопросов становления денежных рынков и операций на них. На сегодня в стране, кроме фондового рынка, проблем которого мы уже коснулись выше, имеются следующие рынки денег:
1. Рынок банковских обязательств (банковские депозиты).
2. Рынок валютных операций.
3. Рынок недвижимости.
Рассмотрим ситуацию на этих рынках.
1. Рынок банковских обязательств (банковские депозиты). Емкость рынка — до 6 млрд. долл. США в год. Риск — очень высокий. Официально каждый третий банковский кредит безнадежен, т.е. безнадежность третьей части своих активов банки скрывать не желают или не могут. Сколько безнадежных кредитов спрятано в банковских балансах в статье «Пролонгированные ссуды», не знают и сами банкиры. А точнее — боятся себе в этом признаться. Отсюда высокая степень вероятности невыполнения банками своих обязательств перед вкладчиками.
Доходность — низкая. Во-первых, из-за высоких рисков потерь по активным операциям банки стремятся перекрыть эти риски максимальной маржей, т.е. с самого начала предлагают вкладчикам заниженную доходность; во-вторых, все риски возможных потерь от инфляции банки стремятся полностью переложить на вкладчиков.
2. Рынок валютных операций. Емкость рынка — до 8 млрд. долл. США в год. Риск — очень высокий. Тем более что после осеннего кризиса 1998 года спрос на валюту резко упал. Доходность — потенциально высокая, но последний год отрицательная (т.е. темпы девальвации отстают от темпов инфляции), и, похоже, эта тенденция сохранится в будущем.
3. Рынок недвижимости. Емкость — до 2,5 млрд. долл. США в год, в том числе в Киеве — до 700 млн. долл. в год. Риск по коммерческим вложениям очень высокий: рост цен в гривне не всегда перекрывает инфляцию, поэтому операции по перепродаже в последние несколько лет приносят больше убытков, чем прибылей; предоставление жилья в аренду оправдывает себя только по узкому кругу элитного жилья. Кредиты под залог существующего жилья несколько рискованны из-за несовершенства законодательства (опекунский совет и т.д.); кредиты под залог строящегося жилья в этом смысле значительно менее рискованны.
Доходность — по коммерческим вложениям, как правило, крайне низкая; по кредитам под залог приватизированного жилья — средняя и неустойчивая; по кредитам под залог строящегося жилья — средняя, стабильно выше уровня инфляции.
Как показывает вышеприведенный анализ, большинство сегментов этих рынков непригодны для вложения средств пенсионных фондов. Однако практика предоставления банком «Аркада» долгосрочных кредитов, обеспеченных залогом строящегося жилья и защищенных от инфляции специальным средством индексации — ОдІн, показывает, что эти кредиты являются достаточно выгодным и, пожалуй, единственным на сегодня надежным объектом вложения средств пенсионных фондов. Альтернативой для пенсионных фондов может быть только вывоз их средств за рубеж, но в условиях острого инвестиционного голода, который испытывает экономика страны, как мне кажется, лучше все-таки искать приемлемые решения дома.
Несомненно, долгосрочные кредиты, выданные на строительство жилья под его залог, являются таким решением. Тем более будут соответствовать строгим требованиям пенсионных фондов ипотечные инструменты, о которых мы говорили выше.
На мой взгляд, такой прием инвестиционного менеджмента, как диверсификация вложений в нашей стране, вынужден уступить первую роль прямому контролю по каждому индивидуальному активу (как, например, в США в легендарные 60–90-е годы ХІХ столетия, когда в эпоху освоения Дикого запада английские и германские капиталисты через американские инвестиционные банки вкладывали свои деньги в строительство железных дорог в Соединенных Штатах). Ввиду отсутствия разветвленной сети надежных специализированных финансовых организаций целесообразна максимальная концентрация в руках отдельных достаточно надежных и устойчивых финансовых посредников (банков) всего комплекса услуг по аккумуляции долгосрочных вкладов (пенсионных фондов) и их последующему вложению в экономику страны (принцип финансового супермаркета).
Выход пенсионных фондов на фондовый рынок может быть крайне полезен для становления украинского рынка капиталов. Увидев, что пенсионные фонды располагают большими денежными средствами, субъекты хозяйствования поймут, что если их поведение на рынке и их ценные бумаги будут соответствовать требованиям пенсионных фондов, то они тоже смогут получить доступ к этим деньгам. При наличии строгого государственного надзора за операциями со средствами пенсионных фондов, при наличии «Клуба достойных», о необходимости которого мы говорили выше (кстати, правовые основания для его создания уже имеются: Указом Президента «Об эксперименте в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой» и соответствующим законом предусмотрено создание общественной организации с большими правами и возможностями — Строительной палаты г. Киева), пенсионные фонды страны способны вызвать к жизни рынок инструментов с нефиксированным доходом (акций) и инструментов с фиксированным доходом (например, обычных облигаций). То есть благодаря пенсионным фондам в будущем может быть создана вполне эффективная инфраструктура реального, а не номинального фондового рынка, рынка капиталов. Однако начинать свои активные операции пенсионным фондам надо не на фондовом рынке, а в сфере кредитования строительства жилья под его залог.
С другой стороны, пенсионные фонды способны мобилизовать средства в объемах, достаточных для полного удовлетворения спроса населения на долгосрочные ипотечные кредиты, то есть в объемах, необходимых для резкого увеличения объемов жилищного строительства.
«Виртуальная экономика»,
или Нужно ли предохраняться, занимаясь сексом по телефону
Как-то два американских ученых, пристально всмотревшись в то, что творится в России, крайне удивились: оказывается, российская рыночная экономика похожа на современную западную экономику лишь внешне! То есть вроде бы имеются все атрибуты рыночной системы и вроде бы рыночные отношения функционируют, но все происходит не так, как в нормальных странах. Цены, объемы продаж, зарплата, налоги, бюджет в России работают совершенно не так, как на Западе: «…по установленным ценам никто не платит наличными деньгами; ...никто ничего не платит в срок …зарплата начисляется, но не выплачивается…» и т.д. Одним словом, иллюзорная или виртуальная экономика. Почему? В основе российской экономики — нерыночные отношения.
В общем-то американские ученые не задавались вопросом — что это за нерыночные отношения господствуют в России? Куда больше их интересовало, приносит ли пользу делу становления рыночной экономики в России финансовая помощь со стороны МВФ. Элементарное математическое моделирование процессов показало: деньги МВФ идут совсем не туда, куда направлялись, следовательно, помощь МВФ вредит делу рыночных реформ. Остается одно — предоставить Россию самой себе и без помощи с Запада. В заключение американские ученые выразили надежду, что русские, в конце концов, одумаются и откажутся от укоренившейся пагубной привычки жить по законам виртуальной экономики. (Перевод статьи на русский язык можно найти в Интернете по адресу http://www.ndc.ru/pw/allpib/virtual.htm)
Со времени выхода этой весьма интересной работы американских авторов прошло уже достаточно много времени, а российские, как, впрочем, и украинские, директора предприятий по- прежнему упорствуют в своих заблуждениях и все так же сидят по уши в картотеках и бартере.
...В некоторых африканских деревнях, где нет и никогда не было электричества, наиболее уважаемые и зажиточные люди на самом видном месте в своих хижина держат цветные телевизоры. В редкие минуты досуга хозяева и их гости собираются у голубых экранов, рассматривают их, обсуждают достоинства разных моделей телевизоров, а затем, используя специфический язык ритуальных африканских танцев и песен, всю ночь выражают групповую преданность принципам рыночной экономики и ценностям Запада. На следующий день жители деревни возвращаются к своим обычным не то родоплеменным, не то феодально-рабовладельческим делам. Вот такие у них в Африке виртуальные теле-шоу...
Экономика может быть нерыночной, но не может быть виртуальной. Если директор украинского предприятия не платит национальной валютой по установленным ценам, зарплату своим рабочим начисляет, но не выплачивает, вообще ничего не платит в срок и т.д., значит, во-первых, это выгодно лично ему; во-вторых, ему позволяют это делать все те, с кем он поддерживает деловые отношения, потому что им это тоже выгодно. Если хозяйствующие субъекты уже больше десяти лет существуют в условиях платежного кризиса, не особенно обращая на него внимание, значит, в экономической жизни общества существуют некие более высокие ценности, чем обязательства по договорам поставок и коллективному договору.
Система нерыночных отношений, постепенно разрушая производственный потенциал страны, приводит производительные силы общества в соответствие со своими требованиями. То, что получается в результате, вряд ли способно обеспечить народу Украины качество жизни, сопоставимое с уровнем жизни населения в развитых странах мира.
Рыночные отношения смогут вытеснить из экономической жизни общества нерыночные отношения только тогда, когда станут более значимыми для большинства субъектов хозяйствования и для подавляющей части населения страны. В качестве орудия внедрения в экономическую жизнь рыночных норм и правил как нельзя более удачно подходит программа привлечения средств населения в жилищное строительство. Человек с деньгами в руках, с одной стороны, и крайне нужный ему товар — c другой — это такая гремучая смесь, которая способна взорвать любые нерыночные отношения.
Программа строительства жилья по заказам населения способна стать и станет локомотивом социально-экономических преобразований в стране. Украина обречена на экономическое процветание. Вопрос только в том, кто сделает ее богатой и счастливой — мы или те, кто придут нам на смену.


 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв
 
 
 
 
g