(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

Промзона на воде


Абызов В. Промзона на воде: позитив и негатив // А.С.С.. 2001. №7. C.70-73

Неизбежное решение проблемы цивилизованного рынка земли нуждается в создании управляемой системы использования земельных ресурсов промышленных зон, которые в настоящее время в проектах генпланов городов "застыли" на бумаге большими заштрихованными пятнами либо закрашенными веселой гуашью массивами. Однако в реальной жизни эти территории в подавляющем большинстве пребывают в состоянии глубокой стагнации и стихийно, бессистемно осваиваются легальными, полулегальными и нелегальными путями. В этой связи самое время обратить взоры на накопившийся мировой опыт обустройства различных промышленных территорий.

ПРОБЛЕМА
Основа стабильного развития населенных пунктов - эффективное планирование использования городских территорий на основе концепции компактной застройки в отличие от экстенсивного территориального роста. Активные процессы урбанизации, происходящие по сути во всех странах мира, обусловливают: существенное снижение потребности городов в дополнительных территориальных ресурсах для их развития и необходимость повышения плотности городской застройки; разработку соответствующих принципов зонирования застройки с целью ее полифункционального использования; определение новых и пересмотр привычных подходов к реконструкции и регенерации зданий. Опыт развития исторически сложившихся городов развитых стран, и особенно Европы показывает, что наряду с формированием разнообразных крупных селитебных, промышленно-производственных и других образований, в них возникли и развиваются специфические многофункциональные зоны на базе потерявших изначальную функцию производственных территорий. Такие зоны формируются в виде территориальных сочетаний инженерно-транспортных объектов, административно-деловых учреждений и предприятий культурно-бытового обслуживания населения, а также жилой застройки разной этажности и комфортности проживания.
Проблема "промзоны" - проблема эффективного освоения существующих промышленных территорий и зданий, непригодных для эксплуатации в силу многих причин, в том числе технологических, приобретает нынче особую актуальность для крупных и крупнейших городов Украины. Отдельного внимания требуют деградирующие участки исторической городской ткани, ждущей принятия неотложных мер по реконструкции жилых кварталов и улиц с усовершенствованием их застройки, инженерно-транспортной и социально-культурной инфраструктур.
Зарубежный опыт часто демонстрирует "превращение негатива в позитив". Конечно же, это требует финансовых средств, и порою немалых, но они всегда с лихвой окупаются, а городская среда получает интересное качество и колорит. При этом наиболее яркие примеры зарубежной практики, как правило, связаны с активным использованием водных акваторий. Рассмотрим их.

ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА
Норвегия. Город ОСЛО - район AKER BRYGGE. Около десяти гектаров прибрежной производственной зоны с расположенными на ней бывшими доками превращены в уютный городской ареал, в котором удачно сочетаются жилая застройка, деловые учреждения, гостиницы, торговые предприятия, кафе, рестораны, театры и другие объекты, предназначенные для развлечения гостей и жителей города. Умело отреставрированы и реконструированы исторические объекты. Архитектурно-пространственная структура возведенных новых зданий и сооружений, различных объектов благоустройства отличается смелой фантазией и, одновременно, удивительной масштабностью. Поражает такт и эстетическая выразительность с любовью созданной городской среды.
Разнообразные жилые и общественные здания, вместе с водными пространствами, мостиками над ними и элементами благоустройства, несмотря на многообразие архитектурных приемов и материалов отделки, создают целостную и привлекательную среду обитания.
Великобритания. ЛИВЕРПУЛЬ. Комплексная регенерация портовых кварталов с историческими доками. На основании проекта радикальной регенерации и градостроительной ревитализации городского района, расположенного на берегу реки Марсей, новую жизнь получили городские исторические верфи, на территории которых разместилось живописное высокоплотное жилье с блокированной коттеджной застройкой, офисные учреждения и торговые предприятия, объекты туризма и пр. Водные артерии и каналы органично вписаны в обновленную городскую среду.
Реализация проекта предоставила возможность решить ряд социальных и экономических вопросов и обеспечила коммерческий успех его организаторам, которые опирались на опыт реконструкции лондонских доков и сооружения престижных исторических комплексов. На территории заброшенной промышленной зоны активизирована деловая сфера, развита сеть объектов туризма, созданы новые рабочие места. Реку Марсей - основную водную артерию Ливерпуля англичане называют "козырной картой" города. Вдоль всего побережья во многих бывших доках и терминалах размещаются отели, рестораны, магазины и другие объекты, предназначенные для индустрии отдыха. Кроме того, прибрежная зона реки активно используется как рекреационная для проведения различных праздничных мероприятий, фестивалей, выставок и др. В других индустриальных городах Великобритании (Лондон, Глазго, Манчестер, Шеффилд, Бирмингем) благополучно используются прибрежные морские и речные территории и устаревшие верфи - фокус экономического роста, развития коммерческой деятельности и туризма.
Интересен опыт небольшого валлийского города Бленавон, который прошел тяжелое испытание британской индустриальной революции и был определен ЮНЕСКО историческим памятником мирового значения. Построенные в XVIII столетии железорудные шахты Бленавона выглядят как ворота призрачных горных замков и считаются лучшими образцами сооружений такого типа в Западной Европе. "Большая шахта" города, закрытая в 1980 году, является одной из трех угольных шахт Европы, искусно переоборудованная под музей и открытая для посетителей. В нее туристы могут спуститься с сопровождающими, чтобы увидеть, как добывали уголь пару столетий назад.
Нидерланды. Крупнейший порт мира и индустриальное сердце страны - РОТТЕРДАМ. Динамично развивающийся суперсовременный европейский город, где активно и успешно реализуются широкомасштабные строительные проекты и программы. Наиболее интересный пример - реконструкция и застройка старой портовой гавани с причалами. Проект крупного района КОР VAN ZUID, предусматривающий интеграцию северной и южной частей города, охватывает 125 гектаров многофункциональной урбанизированной зоны, умело организованной для полноценной жизни, работы и отдыха. Завершается реализация 5300 жилых образований, 435 000 кв. м офисов и бизнес-центров, 60 000 кв. м рекреаций и 30 000 кв. м учебных заведений.
Удачно воплощенный проект отличается: - предварительными организационными мероприятиями с широким привлечением общественности и частного капитала, глубокими научно-исследовательскими и предпроектными разработками с многофакторным анализом и различными технико-экономическими обоснованиями и расчетами;
- размахом и масштабом строительства (затрачено около 500 млн. USD, из которых 130 млн. на строительство крупного вантового моста через р. Маас);
- рациональным и эффективным зонированием городских территорий, на которых разместились общественные здания различного назначения и жилые дома с разнообразным комфортом проживания;
- комплексной модернизацией и приспособлением исторически ценной среды и оригинальным использованием бывших портовых складов с организацией живописных рекреационных зон с бухтами для яхт.
Новый планировочный район города, сформировавшийся на бывших промышленных территориях - образец гармоничного сочетания разнообразной жилой застройки, высотных зданий для деловой активности, различных торгово-бытовых и рекреационных объектов.
Подобные примеры крупномасштабной регенерации городских территорий с комплексной реконструкцией промышленных зон и инженерно-транспортной инфраструктуры, осмысленной реновацией исторической застройки можно с восхищением наблюдать в Амстердаме, Гааге, Утрехте. Кроме рассмотренного выше можно было бы остановиться на богатом опыте проектно-строительной практики Барселоны, Берлина, Ґетеборга, Торонто, Сиднея и пр., где так же успешно решаются проблемы регенерации городской среды с эффективной модернизацией промзон и аттрактивным использованием водных территорий. Но меня больше волнует судьба пойменных и прибрежных территорий Киева и Днепропетровска, Одессы и Николаева, которые перенасыщены многообразными промзонами, давно отжившими свой век как физически, так и морально. Поэтому, не утомляя читателя описанием "забугорных" достижений, остановлюсь на основных положениях, без реализации которых, на мой взгляд, решение данной проблемы так и останется у нас на "точке замерзания".

РЕЗУЛЬТИРУЮЩИЕ УРОКИ
Успешная зарубежная практика реализации проектов основывается, прежде всего, на глубоком научно-методическом анализе каждой конкретной градостроительной ситуации, предваряющем разработку и осуществление проектов освоения городских территорий. При этом понятие "проект" означает далеко не только архитектурно-пространственные решения и разработки, а включает комплекс социально-экономических, организационно-правовых, финансовых, а вместе с ними и градостроитель-но-планировочных мероприятий.
Наряду с этим проектирование и строительство отдельных зданий, как правило, не практикуется. Если реконструировать и строить - так серьезно, масштабно - крупными градостроительными массивами - зонами обустройства. Причем не только отдельные здания, но и новую современную инженерно-транспортную инфраструктуру, многообразие культурно-бытового обслуживания, систему элементов благоустройства с учетом зонирования территорий. Вместе с тем проводится комплексная реконструкция и реновация исторической среды и памятников архитектуры.
Одним из наиболее важных направлений является широкомасштабное вовлечение частного капитала в процесс развития городских территорий на взаимовыгодных как для городских властей, так и коммерческих структур условиях. Для этого с помощью механизмов рыночной экономики необходимо реализовать полноправное партнерство государственного и частного секторов с участием заинтересованных в конечном результате сторон. В зарубежных странах с развитым рынком такое сотрудничество определяется достаточно устоявшимся термином - Public Private Partnership (PPP). Без такого сотрудничества практически невозможно эффективное решение крупномасштабных и многосложных проблем развития и застройки городов.
Ключевым структурным элементом сотрудничества государственного и частного секторов в проектно-строительной практике Западной Европы являются т. наз. "проектные группы"/"рабочие команды", создание которых обязательно для подобных проектов. Такие "рабочие команды" формируются из представителей местной власти, приватного сектора и независимых экспертов. В их состав могут входить представители участников проекта обустройства. Важным является определение будущей организационной структуры сотрудничества всех субъектов реализации проекта. Создать такую структуру под руководством частного сектора, как это практикуется в странах Западной Европы, сейчас в Украине нереально. Учитывая наличие бюрократических препонов в решении подобных задач и возможность подавления интересов частного сектора, создание руководящего звена под началом местной власти также нежелательно. Беря во внимание необходимость осуществления долгосрочного равноправного сотрудничества, наиболее уместной представляется модель, предусматривающая создание специальной девелоперской компании под непосредственным водительством неправительственной (общественной) организации, например Союза архитекторов, Академии архитектуры и проч., которые будут своего рода связующим звеном между местной властью и частником. Это может стать гарантией целевого распределения средств на осуществление проекта и сбалансированного учета интересов сторон.
Для реализации эффективного сотрудничества государственного и частного секторов необходимо осуществление стратегического планирования, обеспечивающего полноценную и своевременную реализацию различных аспектов гражданского строительства с учетом экономических потребностей города и коммерческих интересов инвесторов. Стратегическое планирование (Strategic Planning), получившее распространение в последние десятилетия в развитых странах, особенно европейских, -это действенный организационный процесс по реализации проектов обустройства городских территорий, использующий многофакторный анализ и обеспечивающий всесторонний охват проблем их развития на базе эффективного и взаимовыгодного вовлечения заинтересованных участников строительства (Actors). Четкое представление об их задачах и деятельности лежит в основе любого стратегического плана. Выявление потенциальных участников освоения зон обустройства, их роли, интереса, ответственности, взаимодействия самым тщательным образом осуществляется на подготовительных стадиях стратегического планирования.
Для реализации в наших условиях этих составляющих градоустроительного менеджмента задачи стратегической политики могут быть представлены на нескольких уровнях:
- на социально-экономическом уровне: заинтересовать потенциальных участников освоения зон обустройства в разработке и осуществлении проектов на основе механизмов рыночной экономики; найти адекватные источники финансирования проектов обустройства и осуществить эффективную аккумуляцию капиталовложений для получения взаимной выгоды государственным и частным секторами;
- на законодательном уровне: создать благоприятную законодательно-нормативную базу для вложения отечественного и зарубежного частных капиталов;
- на организационном уровне: сформировать специальную структуру управления для реализации каждого крупного проекта, используя механизмы стратегического планирования с учетом зарубежного опыта; создать реальную основу для взаимодействия государственного и частного секторов и четко определить будущие роли и задачи участников проектов;
- на средовом уровне: обеспечить комплексное и устойчивое развитие зон обустройства и создать экологически чистую и привлекательную среду обитания для современных и будущих целей, принимая во внимание группу необходимых условий;
- на техническом уровне: предотвратить упадок и разрушение существующей естественной и искусственной среды обитания зон обустройства; возродить существующие здания и инфраструктуру и создать новые.
Кроме того, на различных стадиях стратегического планирования важным является определение (с соответствующей точностью) экономической привлекательности проектов (Feasibility Studies). При этом в каждом расчете определяются: процентное распределение степени и объемов финансирования между частным и государственным секторами; процентная ставка финансирования строительства или процентная ставка банковских кредитов; прогноз окупаемости инвестиций и конечно же ожидаемая прибыль от реализации проекта. Как правило, делается несколько моделей предварительной экономической оценки, которые отвечают на вопрос: насколько проект является экономически выгодным и привлекательным. Для этого применяется компьютерная программа EXCEL, позволяющая легко и быстро менять разнообразные исходные данные расчета, что дает возможность определить оптимальные варианты реализации проектов с учетом заданных показателей.
В итоге хочу подчеркнуть, что для успешного решения как означенной здесь важной проблемы, так и других насущных проблем развития городов Украины крайне необходима взаимоувязка вопросов градостроительного проектирования и стратегического планирования с эффективным менеджментом создания и реализации проектов городских территорий.

 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв
 
 
 
 
g