(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

Самовольное строительство

Воловик О. Самовольное строительство: «постройте» себе проблему // Бухгалтерия . . 27 сентября 2001 (№ 39/2) . С. 30-34

Среди руководителей предприятий, чьи территории позволяют «развернуться», встречается немало таких, которые стремятся задействовать в хозяйственной деятельности своего предприятия каждый квадратный метр площади, возводя разные капитальные постройки типа складских помещений, мастерских, мини-цехов и т.п. Строительство таких объектов зачастую ведется своими силами, так называемым хозяйственным способом, а основанием для начала строительных работ служит лишь приказ руководителя предприятия. Кроме того, встречаются и такие ситуации, когда руководитель одного предприятия без предварительного отвода земли предоставляет часть территории под застройку... другому предприятию. Возможно, существуют и другие варианты поведения в таком случае, однако в данной статье речь пойдет о последствиях и путях легализации самовольного нового строительства хозяйственным способом на отведенной (предприятию-застройщику или другому предприятию) территории.
Прежде чем приступить к анализу содержания и последствий указанного нарушения, назовем его ПРИЧИНЫ. К ним относятся: желание сэкономить время на получении различных разрешений и согласований, когда строительство ведется по принципу «или сейчас, или никогда»; желание сэкономить средства при выборе именно хозяйственного, а не подрядного способа строительства; простое незнание порядка застройки территорий или последствий (санкций) за самовольное строительство и т.п.

Что такое самовольное строительство и какой существует порядок застройки территорий?
«Самовольное строительство» в украинском законодательстве является собирательным понятием, содержание которого можно уяснить лишь на основе анализа нескольких нормативных актов. К нему относятся: проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или перерегистрации этого разрешения в установленные сроки, а также выполнение не указанных в разрешении строительных работ; проведение строительных работ без надлежаще утвержденной проектной документации, с грубым нарушением ГОСТов, строительных норм и правил или проектных решений; самовольное изменение архитектурного вида зданий и сооружений во время их эксплуатации, а также постройка зданий и сооружений на земельном участке без надлежаще оформленных прав в результате незаконной его переуступки другим лицом.
При этом следует помнить о том, что согласно ст.23 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III «О планировке и застройке территорий» под. строительством понимается не только осуществление нового строительства, но и реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, обустройство объектов градостроительства, расширение и техническое переоснащение предприятий. Поэтому отрицательные последствия (в форме предусмотренной законом ответственности) наступят во всех случаях самовольного поведения при строительстве, независимо от его форм.
В соответствии с действующим законодательством предъявляются следующие основные требования к порядку застройки территорий:
1. Застройка земельных участков осуществляется после возникновения права собственности или права пользования земельным участком и получения разрешения на проведение строительных работ. Право на застройку (строительство) состоит в возможности собственника, пользователя земельного участка осуществлять на нем строительство объектов градостроительства, перестройку или снос зданий и сооружений (ст.22 Закона Украины «Об основах градостроительства» в редакции от 08.02.2001 г. № 2257-Ш).
2. Лица, намеревающиеся осуществить строительство объектов градостроительства на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или пользования, обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций, в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами, разрешение на строительство объекта градостроительства. Такое разрешение предоставляется на основании комплексного заключения органа по вопросам градостроительства и архитектуры и дает заказчикам право на получение исходных данных на проектирование, осуществление проектно-изыскательских работ и получение разрешения на выполнение строительных работ. В случае принятия соответствующим советом решения о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства в порядке, определенном земельным законодательством, указанное решение одновременно является разрешением на строительство данного объекта (ст.24 Закона «О планировке и застройке территорий»).
3. Лица, получившие разрешение на строительство объекта градостроительства, должны получить исходные данные на проектирование этого объекта (ст.27 Закона «О планировке и застройке территорий»).
4. Проектная документация на строительство объектов градостроительства разрабатывается и утверждается заказчиком в установленном законом порядке (ст.28 Закона «О планировке и застройке территорий»).
Проектная документация разрабатывается субъектом предпринимательской деятельности, имеющим соответствующую лицензию. Проект согласовывается (как правило, проектировщиком) по его разделам с инженерно-эксплуатационными службами, органами санитарного и пожарного надзора, экологической безопасности др., проходит комплексную государственную экспертизу и утверждается предприятием заказчика и (или) его вышестоящим органом. Утверждение проектов без заключения указанной экспертизы возможно только относительно объектов, приведенных в Перечне объектов, утверждение проектов которых в рамках законодательства не требует заключения комплексной государственной экспертизы, утвержденном приказом Госстроя от 18.08.99 г. № 197 (зарегистрирован в Минюсте Украины 22.09.99 г. № 639/3932).
5. Застройщику и подрядчику по соответствующему обращению в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля (далее — инспекция Госархстройконтроля) предоставляется разрешение на выполнение строительных работ, удостоверяющее их право на выполнение строительных работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земляных работ (ст.29 Закона «О планировке и застройке территорий»).
Порядок предоставления вышеуказанных разрешений определен в Положении о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденном приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12.2000 г. № 273 (зарегистрирован в Минюсте Украины 25.12.2000 г. № 945/5166).
6. Строительство объекта осуществляется подрядным, хозяйственным или смешанным способом субъектами, имеющими соответствующие лицензии на проведение строительно-монтажных работ (п.30 ст.9 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности), в соответствии с законодательством, ГОСТами, нормами и правилами, региональными и местными правилами застройки, градостроительной и проектной документацией (ст.23 Закона Украины «О планировке и застройке территорий»).
7. Законченные строительством и подготовленные к эксплуатации в соответствии с утвержденным проектом объекты принимаются в эксплуатацию в порядке, установленном Государственными строительными нормами Украины «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. ГСН А.3.1-3-94». Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, не являющихся государственной собственностью. устанавливается Советом министров Автономной Республики Крым, областными, Киевской и Севастопольской городскими администрациями по согласованию с Госкомитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины (п.3.1 ГСН А.3.1-3-94).

Об ответственности
Поскольку в данной статье рассматривается ситуация, когда установленный порядок застройки территории предприятием проигнорирован и имеет место факт самовольного строительства, раскроем содержание ответственности за самовольное строительство и иные правонарушения в сфере градостроительства.
Действующим законодательством за правонарушения в сфере градостроительства предусмотрены два вида ответственности: ФИНАНСОВАЯ — для юридических лиц и АДМИНИСТРАТИВНАЯ - для граждан и должностных лиц.
Специальным законом, устанавливающим ответственность за правонарушения в сфере градостроительства для юридических лиц, является Закон Украины от 14.10.94 г. № 208/94-ВР «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» (далее — Закон). Не будем перечислять все предусмотренные в Законе правонарушения, остановимся лишь на тех из них, которые имеют отношение к рассматриваемому вопросу.
Так, осуществление строительных работ без разрешения на их выполнение (не путать с разрешением на строительство в порядке ст.24 Закона Украины «О планировке и застройке территорий») или без утвержденной проектной документации влечет наложение штрафа в размере 50% стоимости этих работ. Следует обратить внимание на то, что штраф исчисляется от стоимости строительных работ, а не от стоимости законченного самовольным строительством объекта в целом. К нормативным актам, регулирующим порядок определения стоимости строительства, относятся ГСН Д.1.1.-1-2000 «Правила определения стоимости строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174; приказ Госстроя от 19.10.2000 г. № 233 «О введении реформированной системы ценообразования в строительстве» и др.
Следующим правонарушением является осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию в соответствии с Законом, без получения лицензии. За это установлена ответственность в виде штрафа в размере платы за выдачу лицензий. Согласно п.30 ст.9 Закона Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности» (в редакции от 08.02.2001 г. № 2257-III) лицензированию подлежит строительная деятельность (изыскательские и проектные работы для строительства, возведение несущих и оградительных конструкций, строительство и монтаж инженерных и транспортных сетей).
Необходимо подчеркнуть, что лицензируется именно хозяйственная деятельность, которой является «не только предпринимательская, но и любая деятельность юридических лиц.., связанная с производством (изготовлением) продукции, торговлей, предоставлением услуг, выполнением работ...» (п.2 информационного письма Высшего арбитражного суда Украины от 13.09.2000 г. № 01-8/493 «О Законе Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности»). А это означает, что СТРОИТЕЛЬСТВО ХОЗЯЙСТВЕННЫМ СПОСОБОМ (КАК ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАБОТ) ЯВЛЯЕТСЯ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ И, СЛЕДОВАТЕЛЬНО. ПОДЛЕЖИТ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЮ. Более того, в числе субъектов ответственности за предусмотренные в Законе правонарушения в сфере градостроительства названы предприятия.объединяющие функции заказчика и подрядчика, то есть самостоятельно строящие для собственных нужд.
За эксплуатацию сооружений по окончании строительства без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями установлен штраф в размере 10% стоимости выполненных работ и т.д.
Исходя из названия и преамбулы Закона, можно с уверенностью утверждать, что субъектами ответственности по нему являются лишь юридические лица (предприятия, объединения, учреждения и организации). Поэтому, если указанные в нем нарушения допущены частным предпринимателем, например, самовольно «застроившимся» в масштабе, не меньшем, чем некое объединение, применить предусмотренные Законом финансовые санкции невозможно.
Должностные лица, в том числе частные предприниматели, за правонарушения в сфере градостроительства несут административную ответственность в соответствии со ст.96-97 Кодекса Украины об административных правонарушениях. Указанными нормами предусмотрена административная ответственность в виде штрафа, размер которого составляет от 2 до 20 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан, в зависимости от вида правонарушения.
В случае, если строительство осуществлялось на земельном участке, не отведенном застройщику в собственность или пользование, соответствующее должностное лицо (частный предприниматель) будет также привлечено к административной ответственности в виде штрафа за самовольное занятие земельного участка (ст.531 КоАП).

Когда платить штрафы?
Очевидно, многих заинтересует вопрос о том, какова вероятность выявления фактов самовольного строительства и подобных нарушений, а также привлечения виновных к ответственности. Произойти это может в двух случаях. Первый — это выявление нарушения должностными лицами инспекции Госархстройконтроля при выборочной проверке (п.З Положения о Государственном архитектурно-строительном контроле, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.03.93 г. № 225, в редакции от 07.04.95 г. № 253). И второй — «явка с повинной», то есть обращение предприятия в орган местного самоуправления или райадминистрацию в связи с необходимостью получения правоустанавливающего документа на самовольно построенный объект недвижимости и т.п.
Второй случай в нынешних условиях более чем реален: не успев что-то построить, предприятию зачастую вскоре приходится это продавать, закладывать, вносить в уставный фонд другого предприятия, распоряжаться иным способом либо просто документально подтверждать, например, при получении отдельных видов лицензий, что оно располагает материальной базой для осуществления лицензируемого вида деятельности.
Доказательством принадлежности объекта недвижимости какому-либо лицу является свидетельство о праве собственности и соответствующая регистрация в органах технической инвентаризации. Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящегося в собственности юридических и физических лиц, утвержденной приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 09.06.98 г. № 121.
В приложении 1 к данной Инструкции приведен Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества. Согласно этому Перечню первичную регистрацию вновь построенного объекта недвижимости можно провести только на основании решения суда о признании права собственности. Но несмотря на это на практике такая регистрация, к счастью, все-таки осуществляется.
Правовым основанием для государственной регистрации таких объектов служит акт о готовности объекта к эксплуатации, составленный и утвержденный в установленном порядке. Пункт 3.11 ГСН А.3.1-3-94 также предусматривает в качестве документа, способного породить правовые последствия в виде признания (и регистрации) права собственности, акт о готовности объекта к эксплуатации. А поскольку такой акт, в соответствии с вышеуказанными ГСН, утверждает горисполком или райадминистрация, а составляет комиссия, назначенная этими же органами, следует полагать, что факт самовольного строительства так или иначе станет известен, в том числе и инспекции Госархстройконтроля.
Одним словом, если вы уверены, что ваша фирма не станет объектом внимания инспекции Госархстройконтроля, а самовольно построенный объект в обозримом будущем не будет вовлечен в гражданский оборот и станет использоваться лишь по его прямому хозяйственному назначению, можете не переживать. Тем более, что вы можете попасть в число удачливых застройщиков, которым удается оформить все необходимые документы как-бы под будущее строительство, которое на самом деле уже в прошлом. Однако, если некоторые сомнения все-таки гложат душу «вчерашнего созидателя», данная статья может оказаться ему полезной.

С чего начать?
Прежде чем обратиться в горисполком или райадминистрацию с заявлением об отводе земли под размещенное строение (если земля ранее отведена не была) либо о назначении комиссии для решения вопроса о готовности законченного строительством объекта к эксплуатации, поинтересуйтесь о следующем:
— кому и на основании какого правоустанавливающего документа принадлежит земля, занятая под строением?
— каково целевое назначение отведенной земли?
— когда и на основании чего (приказа, распоряжения и т.п.) построен объект?
— согласовывалось ли размещение объекта с какими-либо инженерно-эксплуатационными службами. СЭС и т.п.?
— кто разрабатывал и утверждал проект постройки?
— проводилась ли экспертиза проекта?
— действительно ли предприятием не брались разрешения на проведение строительных работ?
— имело ли предприятие на момент строительства лицензию на проведение строительно-монтажных работ?
— закончен ли объект строительством?
— какова стоимость затрат на проведение строительных работ?
Отвечая на поставленные вопросы, можно неожиданно для себя обнаружить документы, которые если не спасут сложившееся положение, то хотя бы как-то его скрасят (например, найдутся согласования с инженерно-эксплуатационными службами, в результате чего инспекция Госархстройконтроля решит оштрафовать только предприятие, а админштраф на директора не налагать). Более того, может оказаться, что стоимость строительных работ не так уж высока (например, из-за дешевизны собственной рабочей силы и др.). В связи с этим уплата возможных штрафов «не ляжет на плечи предприятия непосильным финансовым бременем».
Если же определить стоимость строительных работ не представляется возможным (ввиду утраты или уничтожения первичных и учетных документов и т.п.), то построенный объект необходимо будет «обнаружить» в ходе инвентаризации основных средств и оценить по справедливой стоимости1.

На пути к цели
К сожалению самовольных застройщиков, ПРИВЛЕЧЕНИЕ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НЕ ОЗНАЧАЕТ АВТОМАТИЧЕСКОЙ ЛЕГАЛИЗАЦИИ СТРОЕНИЯ. Следовательно, процедуры получения всевозможных согласований и решений избежать не удастся. При этом их получение в условиях «постфактум» далеко не всегда может обеспечить застройщику «зеленую улицу», на которую он, возможно, рассчитывает в связи с тем, что раз уже построили, то так тому и быть. К примеру, если в 30 см от фундамента постройки проложен высоковольтный кабель при минимально допустимом отступе в 5 или 10 м, то предприятие электрических сетей вряд ли даст согласие на размещение такого объекта в его первозданном виде. В порядке исключения могут пойти на уступки, но в пределах разумного и с учетом безопасности и возможности наступления чрезвычайных ситуаций. В таких случаях застройщику придется либо что-то изменить, например, в планировке объекта и др., либо на этом пока окончить добровольные похождения по инстанциям, либо осуществлять мероприятия по принудительной перепланировке или сносу самовольной постройки уже по предписанию соответствующих уполномоченных органов. Поэтому, приступая даже к самовольному строительству, игнорировать правила проведения земляных, строительных и прочих работ недопустимо и крайне неразумно, поскольку такое строительство в конечном итоге может обернуться пустой тратой времени и денег.
Алгоритм поведения предприятия — самовольного застройщика в процедуре под названием «Легализация самовольного строительства» в общих чертах можно представить следующим образом:
1. Если строительство велось на территории другого предприятия либо на собственной территории, то предприятию-застройщику необходимо:
а) оформить отвод земли в связи с добровольным отказом предприятия, предоставившего землю под застройку, а также
а) и б) получить разрешение на строительство и размещение объекта градостроительства.
В горисполком или райадминистрацию подается соответствующее заявление, проект отвода земли под размещенное строение, согласованный с управлением градостроительства и архитектуры, инженерно-эксплуатационными службами (горводоканал, горгаз, теплосеть, электросеть, радиоузел, телеком), органами санитарно-эпидемиологического надзора, ГАИ и др. По постановлениям инспекции Госархстройконтроля и органа земельных ресурсов уплачиваются наложенные штрафы за правонарушения в сфере градостроительства и земельного законодательства. Горисполком или райадминистрация выносят решение о предоставлении предприятию-застройщику земельного участка (в собственность, аренду, долгосрочное или постоянное пользование и т.п.) под строительство и размещение строения, а также разрешения на строительство и размещение объекта на ранее отведенном земельном участке.
2. Одновременно с наложением штрафов инспекцией Госархстройконтроля будет, очевидно, вынесено предписание об устранении допущенных нарушений, то есть будет предложено получить разрешение на проведение строительных работ. Тем более, форма акта госкомиссии о готовности объекта к эксплуатации включает в себя также и сведения о выданном разрешении на проведение строительно-монтажных работ. А это значит, что для получения указанного разрешения следует представить: документы об отводе земли и разрешении строительства; разработанный и утвержденный проект строительства, прошедший экспертизу; документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, представителей авторского и технического надзора) и др. 3. После получения разрешения на проведение строительных работ необходимо обратиться в горисполком или райадминистрацию (через инспекцию Госархстройконтроля) с заявлением о назначении государственной технической комиссии для решения вопроса о готовности объекта к эксплуатации.
Такая комиссия назначается на основании вынесенного решения указанного органа. Согласно ГСН А.3.1-3-94 она должна приступить к работе в 7-дневный срок со дня обращения.
4. Работа комиссии должна быть завершена в срок до 10 дней. В случае отсутствия на объекте существенных недостатков составляется и подписывается акт, в котором принимается решение о вводе объекта в эксплуатацию. Акт комиссии утверждается решением органа, назначившего ее, — горисполкома или райадминистрации.
5. Подписанный и утвержденный акт государственной технической комиссии о готовности объекта к вводу в эксплуатацию является основанием оформления права собственности на сооруженный объект в органах БТИ.
Для тех предприятий-застройщиков, которые из соображений осторожности еще не увеличили балансовую стоимость основных фондов на стоимость ранее произведенных затрат на изготовление объекта, акт ввода является «железным» основанием для того, чтобы это сделать2.

'См.: Как провести инвентаризацию основных средств ?//Бухгалтерия. - 2000. ~ №43 (406). - C.65 - 68.
2См.: Назарбаева И., Назарбаева Р. Операции по изготовлению основных фондов//Бухгалтерия. — /999. — № 24. — С. 64

 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв
 
 
 
 
g