(098) 035-78-13
готовых проектов домов онлайн!

"...Желание ищет способы..."

Руденко О. "...Желание ищет способы, а нежелание — причины..." // Бизнес . . 4 августа 2003 (№ 31) . С. 129-133

О проблемах получения разрешений на строительство автору материала доводилось слышать самые разные мнения. Одни специалисты полагают, что предприниматели сами создают проблемы при согласовании строительных работ. Другие жалуются на беспредел чиновников.
Как бы там ни было, но сейчас в Украине предприниматели на согласование строительной документации тратят 2-3 года. Им приходится чуть ли не по 150 раз посещать различные инстанции, тратить энную сумму денег как на официальные, так и на неофициальные платежи. А в результате поступления инвестиций в экономику замедляются.
Вот БИЗНЕС и решил собрать за одним столом чиновников и предпринимателей, чтобы вместе обсудить пути упрощения разрешительной системы. К сожалению, не все бизнесмены сочли возможным приехать на “круглый стол”.
Поэтому численный перевес чиновников сказался на ходе дискуссии, и конструктивных предложений по усовершенствованию согласовательных процедур поступило мало. Тем не менее, на наш взгляд, предпринимателям будет интересно узнать точку зрения госчиновников на “технологию” получения разрешительной документации на строительство (от предоставления земельного участка до принятия объекта в эксплуатацию).

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Напомним, в Украине действует базовый Закон “О планировании и застройке территорий”. Тем не менее участники “круглого стола” совершенно справедливо отметили, что правила получения документации не собраны в единую и понятную застройщикам схему. Все необходимые требования и порядки согласований “разбросаны” по множеству законных и подзаконных актов министерств, ведомств, госадминистраций и т.д. По словам Анатолия Экономова, начальника управления градостроительной политики Госстроя, сейчас деятельность в данной сфере регламентируют 28 законов Украины, около 30 постановлений Кабинета министров и еще множество различных нормативно-правовых документов. Более того, многие министерства и ведомства, причастные к выдаче разрешений, с завидной регулярностью выпускают нормативные акты с новыми требованиями к строительным работам. Уследить за всей документацией, а тем более согласовать ее в различных инстанциях простому смертному очень сложно.

Андрей Тарнопольский (48), заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (Киевгоргосадминистрации):
“... Мы говорим, у нас долго согласовываются документы. Вот, например, в Париже, чтобы построить здание, нужно потратить 3-4 года. Надо пройти публичное обсуждение проекта, выставить макет на площади, где вы хотите строить здание, и не получить в течение месяца замечаний...”.

К тому же, по словам Ольги Апатенко, директора департамента контроля и разрешительной системы Госкомпредпринимательства, некоторые строительные нормы и требования атавистичны — они устарели и своими корнями “уходят” в середину прошлого века.
По словам же Виктора Дубка, главного архитектора службы “Киевгосэкспертиза”, согласно законодательству, существует всего два типа разрешительных документов: на проектирование и на строительство.

Ольга Апатенко (54), директор департамента контроля и разрешительной системы Госкомпредпринимательства:
“... Мы считаем, что предприниматели должны сдавать документы в “одно окно”. А уже органы исполнительной власти, самоуправления и другие организации обязаны совместно решать вопросы согласований. То есть мы хотим минимизировать контакты предпринимателя с представителями госслужб...”.

А, например, согласование месторасположения участка или выдача архитектурно-планировочного задания законодательно к разрешительным процедурам не относится. Несмотря на это, застройщику нужно собрать по 10-15 подписей чиновников разных инстанций.
В результате, по оценке Юрия Худякова, вице-президента Союза архитекторов Украины, при разработке проекта “согласовательные работы” отбирают около 70% времени.
Как и предполагалось, на “круглом столе” много споров возникло по поводу необходимости упрощения разрешительной системы. Участники даже выдвинули тезис, что ее следует не упрощать, а усовершенствовать. Мы полностью с ними согласны. Но суть проблемы не в терминах. Ведь большинство бизнесменов и не добиваются отмены строительной документации. Их в первую очередь волнует тягостная необходимость обивать пороги множества организаций. К сожалению, некоторые чиновники, вместо того чтобы искать пути решения проблем, старались доказать невозможность усовершенствования системы.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Наиболее сложным и запутанным справедливо считается земельный вопрос. А именно: выбор земельного участка, процедура отвода земли, оформление права собственности или аренды на землю и др. По оценкам участников “круглого стола”, в Киеве на данные процессы нужно потратить 1-2 года. В других областях Украины — в среднем полгода-год.
В частности, участники констатировали: сложности при упрощении разрешительной процедуры связаны с существованием конфликта между государственной политикой и политикой местных властей.

Анатолий Экономов (57), начальник управления градостроительной политики Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре:
“...Земельное законодательство, к сожалению, абсолютно не учитывает наличия градостроительной документации... Хотелось, чтобы оно все это учло. Потому что если есть местные правила застройки на тот или иной квартал, в них уже определены местоположение тех или иных зданий и сооружений...”.

Дело в том, что разработка проекта отвода земли, как правило, осуществляется на основании решений местных советов. Советы же начинают в соответствии с собственными нормативными документами требовать прохождения множества согласований. Но, по мнению Сергея Кубаха, начальника управления государственного реестра земель и координации центров ГЗК Госкомзема, многие положения местных порядков получения земли противоречат законодательству.
Было бы логичным, если бы советы не заставляли предпринимателей “гонять” по инстанциям. А, например, поручили своим исполнительным органам согласовывать с соответствующими госструктурами поданные бизнесменами документы. Представители Госкомпредпринимательства выдвинули на “круглом столе” и вовсе революционное предложение — передать права на отведение земельных участков исполнительным органам местных советов и таким образом сократить сроки получения разрешительных документов на отвод земельных участков. Однако это предложение многим специалистам пришлось не по вкусу. Во-первых, как сказал Сергей Кубах: “...Сегодня это проблема Конституции и Закона “О местном самоуправлении”. Если удастся внести туда изменения, мы будем это приветствовать...”. Во-вторых, если предложение Госкомпредпринимательства будет принято, то разрешение на пользование землей будет зависеть не от мнения депутатского большинства, а от доброй воли чиновников.

Алексей Евсеенко (48), и.о. заместителя начальника Государственного департамента пожарной безопасности:
“...Мы осуществляем только пожарный надзор за проектированием и строительством. Если проекты сделаны без нарушения и в соответствии с ДБН, то проблем никогда не возникает. Проблемы возникают, когда застройщик, например, хочет построить вместо 25-этажного 30-этажное здание. Тогда возникают проблемы, споры и волокита...”.

К тому же, как оказалось, предпринимателей в первую очередь заботит не столько сама процедура выделения земельного участка, сколько возможность найти свободную землю под строительство. По мнению Андрея Тарнопольского, заместителя начальника Главного управления земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (Киевгоргос-администрации), главная проблема заключается в том, что в Украине недостаточно разработан земельный кадастр, поэтому трудно получить достоверную информацию о правовом статусе земельного участка. Соответственно затягивается согласование его месторасположения. В 1997 г. правительство приняло программу автоматизированного ведения кадастра. Но немалые средства (400 млн грн.), “запланированные” на создание единой для госучреждений базы данных, так и не были выделены. Сейчас кадастр существует и развивается только в 5 регионах. Например, в Киеве в базе данных насчитывается более 100 тыс. земельных участков.
Осложняет выбор земельных участков и тот факт, что генеральные планы многих городов устарели. К тому же почти не разрабатываются или вообще отсутствуют местные правила застройки. Поэтому сейчас в большинстве случаев инвестор вынужден методом “тыка” вычислять свободные участки под строительство конкретных объектов.

Сергей Кубах (29), начальник управления государственного реестра земель и координации центров государственного земельного кадастра Госкомзема:
“...Должна быть четкая схема. Если я подал документы, которые соответствуют местным правилам застройки, вопрос должен решаться автоматически. Почему в каждом случае снова начинается предварительное согласование? Или генеральный план разработан недосконально, или документация выписана нечетко...”.

По словам собравшихся, основная причина столь плачевного положения — слабое финансирование разработки местных правил застройки или так называемых “зонинговых” правил. Хотя, по словам Анатолия Экономова, “зонинг“ города можно делать поэтапно, начиная с самых привлекательных для инвестора районов. На проведение таких работ больших денег не понадобится.
Например, в Петербурге разработку правил застройки начали с одного квартала. Есть положительный пример и в Украине — в Полтаве в течение полутора лет силами 4 человек удалось поквартально сделать “зонинг“ центральной части города.

СПОСОБЫ УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
По нашему мнению, усовершенствовать разрешительную систему можно такими путями.
Во-первых, совместить во времени несколько процедур и исключить дублирование некоторых из них. После решения совета о согласовании месторасположения участка можно параллельно заниматься отводом земли, разработкой и согласованием проекта.
По словам Юрия Худякова, нет необходимости повторять согласование генерального плана участка в Главкиевархитектуре и Киевпроекте.

Александр Лашко (49), заместитель генерального директора компании “Житло XXI столiття” (г.Киев; девелопмент — управление проектами строительства недвижимости; с 2002 г.; 50 чел.; за 2002 год в проекты вложено около $15 млн):
“...Необходимо обсуждать концепцию государственной политики в сфере градостроения, а не узкоспециализированные проблемы строительной отрасли. А политика государства пока не просматривается...”

Во-вторых, некоторые этапы оформления документации можно проходить по принципу “одного окна”. То есть принимать на согласование и выдавать документы в одном месте. Это можно сделать, например, при сборе исходных данных на проектирование или при экспертизе проекта.
Кроме того, на “круглом столе” было предложено внести требования всех ведомств (пожарных, экологов и т.д.) в единые строительные нормы проектирования. Был также выдвинут тезис о децентрализации — предоставить районным архитекторам полномочия “визировать” архитектурно-планировочные задания.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ
Заметим, Госстрой уже разрабатывает предложения по упрощению согласовательных процедур. По информации Анатолия Экономова, в нынешнем году представители Комитета обсуждали эту проблему с архитекторами и проектными организациями. Был проведен анализ и разработана обобщенная схема упрощения разрешительной системы. Естественно, общей разработкой дела не поправишь. Нужно создавать новое или менять старое законодательство. Существует, например, постановление Кабмина о проведении единой комплексной экспертизы проекта. Тем не менее застройщику приходится обращаться за согласованиями в 5 государственных инстанций, которые не входят в состав экспертной службы. Поэтому сейчас Госстрой разрабатывает законопроект, который предусматривал бы проведение государственной экспертизы проектной документации единой организацией. Виктор Дубок высказал мнение, что если в составе службы экспертизы будут работать специалисты других согласовательных инстанций, это существенно улучшит ситуацию.
Мы полагаем, что “раздувать” штат службы экспертиз все же не стоит. Целесообразнее с определенной периодичностью собирать под ее “крышей” представителей госорганов, тогда предприниматель не будет обивать пороги инстанций.

Юрий Затуровский (53), начальник управления экспертизы, методического и информационного обеспечения Госинспекции по энергосбережению:
“...Ездил в Запорожскую область по жалобам на неправомочные действия наших органов. Все, кто жаловался, как раз и являются основными нарушителями строительных норм... Среди предпринимателей очень много людей не очень честных и чистых на руку. И свою нечестность они пытаются переложить на чьи то плечи...”.

Однако вряд ли Госстрой сможет в одиночку реализовать все свои предложения. Поэтому Комитет уже подготовил проект Указа Президента “Об усовершенствовании разрешительной системы на строительство объектов и осуществлении государственного контроля в сфере градостроительства”. Документ еще должен пройти согласование в различных министерствах. Но проектом предполагается, что Кабинет министров в течение определенного времени даст указание центральным органам исполнительной власти пересмотреть нормативную и законодательную базу в целях упрощения согласовательной системы в сфере строительства. Понятно, что весь этот процесс затянется не на один год.
Кроме того, проектом Указа предусмотрена разработка градостроительного кодекса, Закона о государственном контроле в сфере градостроительства. Упомянуто и о необходимости организации схемы “единого офиса” при согласовании документов на строительство.
Также следует отметить, что сейчас Госкомпредпринимательства разрабатывает проект закона о реформировании разрешительной системы.

Юрий Маркович (27), вице-президент компании CPD Group (г.Киев; девелопер коммерческой недвижимости; 52 чел.; данные о дате образования компании и годовом обороте не предоставлены):
“... Проблема не в том, что не дают землю, проблема — в информационном голоде. Мелким предпринимателям сложно определить наличие юридически свободных земельных участков. На это приходится тратить много времени и средств...”.

Кстати, одним из чиновников был приведен показательный пример того, как каждое министерство или ведомство могло бы самостоятельно упрощать согласовательные процедуры. По словам Вячеслава Плетнева, заместителя председателя Госкомтруда, за прошедшие 2 года Комитет разработал новый Закон “Об охране труда”. Cогласно этому Закону, уже не требуется согласовывать с Комитетом начало строительных работ (за исключением объектов повышенной опасности). Правда, для того чтобы Закон “заработал”, нужно еще привести в соответствие с ним подзаконные акты.
Кроме того, участники “круглого стола” напомнили, что, согласно действующему законодательству, необязательно проходить экспертизу всех проектов. Но застройщику все равно приходится обзаводиться справкой о том, что его проект в этой процедуре не нуждается. Поэтому, по словам Анатолия Экономова, Госстрой сейчас готовит перечень объектов, на которые не будет распространяться данное требование.
Правда, Виктор Дубок выразил сомнение по поводу необходимости даже частичного отказа от экспертизы: “Это только полдела. А качество проектной документации? Половину ее я отправляю на доработку. Вот вам уровень профессионализма заказчика и проектной организации”. И хотя в Госстрой обращаются специалисты с предложениями вообще отказаться от проведения экспертизы проектов, вряд ли государство, на наш взгляд, решится на такой шаг. Слишком много существует рисков, связанных со строительными работами и эксплуатацией зданий.

СПОРЫ
Отметим, что принцип “одного окна” и упрощение разрешительных процедур были поддержаны не всеми участниками “круглого стола”.
Например, Андрею Тарнопольскому данная встреча напомнила собрание социалистов-утопистов начала XX века. По его мнению, априори нельзя сокращать разрешительную систему, так как это приведет к нарушениям требований и норм. Просто нужно честно отрабатывать существующее законодательство, а не обходить его. Построить же единую разрешительную систему невозможно, так как слишком разные цели преследуют согласовательные организации.
Примерно в том же духе Андрей Тарнопольский высказался и об идее “единого окна”: “...Это утопия. Это слияние санстанции, экологов и т.д... Мы говорим о том, что нам хотелось бы. Но нам хотелось бы построить коммунизм — от каждого по способности, каждому по потребности. Такого не бывает. Страна к этому (очевидно, “одного окна”. — Авт.) не готова.

Виктор Федоров (45), учредитель ООО “Арсенал-Центр” (г.Киев; производство кровельных материалов; с 2001 г.; 77 чел.; данные о годовом обороте не предоставлены):
“...Вложение украинскими инвесторами средств в строительство объектов сдерживается украинскими же чиновниками в отделах земресурсов, архитектуры и ГАСКов. Система построена так, что без личной заинтересованности руководящего сотрудника получить разрешение невозможно...”.

Информационная база отсутствует”. Как считает Виктор Дубок, создать единый орган, который бы принимал и выдавал предпринимателям документы, невозможно, так как такой орган будет разрастаться до очень больших размеров. Но ведь речь пока не идет о том, чтобы согласованием буквально всех документов занималось одно государственное учреждение. Наладить же работу через “единый офис” можно. Хотя бы частично. Было бы желание у чиновников. Например, в некоторых регионах уже начали практиковать принцип “одного окна”. По информации Анатолия Экономова, в Кривом Роге еженедельно собираются в одном помещении представители местных согласовательных инстанций, принимают документы, выдают ответы и т.д. И все же внедрить параллельное прохождение нескольких процедур — отвода земли, разработки и согласования проекта — непросто. В большинстве случаев, согласно законодательству, разрабатывать проектную документацию застройщик имеет право после отвода земли и согласования границ участка.

Надежда Пустовойт (48), и.о. директора Киевского инвестиционного агентства (Киевгоргосадминистрации):
“...Представьте, что во всем мире правила дорожного движения одинаковы. И вдруг они меняются. Что бы творилось? Похожее происходит в Украине. А коль стабильности нет, очень важно уследить за изменениями. И если бизнесмен что-то строит, ему надо создавать специальную службу в структуре компании или пользоваться услугами консалтинговых фирм...”.

Но, например, в Киеве практикуется схема, когда так называемое письмо-разрешение на проектирование выдается параллельно с разработкой землеотвода. Нередко случалось, что границы заявленного участка, под который разрабатывался проект, и границы реально отведенной площадки не совпадали. Одна из причин — часть участка, например, находится в пользовании у других лиц. Естественно, застройщику в такой ситуации приходилось переделывать проект, нести дополнительные расходы и т.д. Поэтому, по словам Андрея Тарнопольского, сейчас в Киеве проектная документация не принимается на экспертизу, если на генеральном плане проекта не нанесены утвержденные границы участка.
Чтобы заказчик мог параллельно разрабатывать проект отвода земли и здания, необходимо при согласовании месторасположения застраиваемой площадки четко определить ее границы. Как выяснилось, на практике власти с такой задачей не справляются.
Учесть “правовые” границы того или иного земельного участка позволяет земельный кадастр. Но, как уже было сказано, он развит слабо.
Естественно, в процессе обсуждения собеседники ссылались и на зарубежный опыт построения разрешительной системы.

Вячеслав Плетнев (52), заместитель председателя Государственного комитета Украины по надзору за охраной труда:
“...Мы опять воспринимаем предпринимателя как человека, который построит кафе, сколотит капитал и убежит. Мне кажется, что этап накопления капитала уже прошел. Остались те, кто пришел в бизнес надолго. И сейчас собственнику уже можно доверять больше...”.

Александр Лашко, заместитель генерального директора компании “Житло XXI столiття”, привел пример: в одном из городов Германии застройщик подает документы на отведение земельного участка в магистратуру и через 5 месяцев получает аргументированное заключение местной власти относительно конкретной площадки под застройку, опротестовать которое можно только в суде.
Андрей Тарнопольский акцентировал внимание на том, что в экономически развитых странах вопросами согласований занимаются юридические и консалтинговые компании. Например, в Англии в подобных регистрационных офисах несколько человек ведут около 80 объектов. Украинские же застройщики к услугам подобных компаний прибегают редко. Возможно, по этой причине у киевского землеустроителя в приемный день собирается очередь из 30-35 человек.

Виктор Дубок (68), главный архитектор службы “Киевгосэкспертиза”:
“...От профессионализма тех, кто работает в госорганах, зависит время рассмотрения любого вопроса. Я хорошо знаю состав работников Главархитектуры и могу сравнить его с тем составом, что был 16 лет назад. Сейчас там очень много людей случайных, неподготовленных. Я говорю об этом ответственно. И в других организациях наблюдается то же самое...”.

Английский пример, конечно, интересен. Но мы полагаем, что Андрей Тарнопольский ставит “лошадь впереди телеги”. Скорее всего, английские специалисты могут одновременно согласовывать солидное количество объектов благодаря тому, что тамошняя разрешительная система более лояльна и понятна, нежели украинская.

Юрий Худяков (69), вице-президент Национального союза архитекторов Украины, заслуженный архитектор Украины:
“... Проектированием может заниматься архитектор или инженер, который имеет квалификационный сертификат и лицензию. К сожалению, сейчас этим занимается кто угодно. Поэтому при проектировании часто допускаются элементарные ошибки. К проектировщику нет доверия. В мире, например, если архитектор имеет право проектировать, застрахован и допустил ошибку, то он должен возместить инвестору много денег. Но в развитых странах архитектору оказано доверие. Поэтому ему не приходится свой проект тысячи раз согласовывать в разных инстанциях...”.

 
Поиск проекта:
Поиск проекта по коду:


НАШИ ПРОЕКТЫ
НАШИ ПРОЕКТЫ | проектов домов
Проект недели
Проект недели | проектов домов
Код: 020-10
Общая площадь: 247.31 м.кв
Жилая площадь: 98.22 м.кв
 
Проект месяца
Проект месяца | проектов домов
Код: Z99
Общая площадь: 126.9 м.кв
 
Стоимость: 9960 грн.
Проект года 1
Проект года 1 | проектов домов
Код: Zx24
Общая площадь: 166.1 м.кв
 
Стоимость: 13920 грн.
Проект года 2
Проект года 2 | проектов домов
Код: h-217
Общая площадь: 217.45 м.кв
Жилая площадь: 109.87 м.кв
 
Проект года 3
Проект года 3 | проектов домов
Код: 005-08
Общая площадь: 260 м.кв
Жилая площадь: 124 м.кв